La valeur de retrait SCPI représente le montant que vous percevez lors de la vente de vos parts. Pour les SCPI à capital variable, cette valeur correspond au prix de souscription diminué des frais d’entrée.
Sont notamment concernées les SCPI de rendement, dont l’objectif principal est la distribution régulière de revenus.
Qu’est-ce que la valeur de retrait d’une SCPI ? Définition
La valeur de retrait correspond à la somme perçue quand vous revendez vos parts de SCPI.
💡 À retenir :
- La valeur de retrait est inférieure au prix d’achat en raison des frais de souscription.
- Elle est fixée par la société de gestion et varie selon l’évolution du patrimoine immobilier.
- En SCPI à capital fixe, elle dépend du marché secondaire et fluctue selon l’offre et la demande.
SCPI : prix de souscription vs. valeur de retrait
| Type de valeur | Définition |
|---|---|
| Prix de souscription | Montant payé pour acquérir une part de SCPI (incluant les frais d’entrée). |
| Valeur de retrait | Somme perçue en cas de revente des parts, après déduction des frais. |
| Valeur de reconstitution | Estimation du coût de reconstitution du patrimoine immobilier. |
Comment est déterminée la valeur de retrait ?
La valeur de retrait est recalculée périodiquement en fonction de plusieurs critères :
- Évaluation annuelle du patrimoine immobilier par des experts agréés par l’AMF.
- Taux d’occupation financier : des locaux bien loués soutiennent la valeur des parts.
- Performance locative : des loyers stables favorisent le maintien ou la hausse des valeurs.
- Conditions économiques : les taux d’intérêt et la conjoncture influencent la demande.
Exemple : Une SCPI avec une part valorisée à 200 € peut voir sa valeur de retrait augmenter à 210 € après une revalorisation de son patrimoine. Cette hausse reflète l’appréciation des actifs détenus et la bonne santé financière du portefeuille.
La différence entre valeur de marché, valeur de reconstitution et valeur de retrait
- La valeur de marché reflète le prix auquel s’échangent les parts sur le marché secondaire selon l’offre et la demande. Cette valeur fluctue quotidiennement en fonction des transactions entre investisseurs.
- La valeur de reconstitution représente le coût total nécessaire pour recréer le parc d’une SCPI à l’identique, incluant les frais d’acquisition et droits de mutation. L’AMF impose que le prix de souscription reste dans une fourchette de plus ou moins 10% de cette valeur.
- Quant à la valeur de retrait, elle correspond au montant net perçu par l’épargnant lors de la revente de ses parts, une fois déduits les frais initiaux de souscription.
En bref :
| Type de valeur | Définition |
| Valeur de marché | Prix des parts sur le marché secondaire (dépend de l’offre et de la demande). |
| Valeur de reconstitution | Montant nécessaire pour recréer le parc immobilier (inclut frais et droits de mutation). |
| Valeur de retrait | Montant net perçu par l’investisseur lors de la vente des parts (soustraction des frais d’entrée). |
Facteurs impactant la valeur de retrait d’une SCPI
Les performances de la SCPI
Le taux de distribution et l’état locatif des immeubles influencent directement la valeur de retrait. Une SCPI avec un taux d’occupation élevé a plus de chances de maintenir une valeur stable.
👉 En 2024, les SCPI logistiques affichaient un rendement moyen de 5,9 %, tandis que les SCPI de bureaux distribuaient 4,1 % (Source : ASPIM).
L’impact de la liquidité
Une forte demande de retraits peut mettre une pression sur la valeur de retrait. En 2024, certaines SCPI ont ajusté leurs valeurs de retrait de -5 à -15 % pour s’adapter aux sorties d’investisseurs.
L’assurance-vie constitue un cadre sécurisé pour l’investisseur : les assureurs garantissent la liquidité des parts, contrairement à une détention en direct où le délai de revente dépend des conditions du marché.
L’effet des frais de gestion et frais de sortie
Les frais de gestion prélevés par les SCPI oscillent entre 7% et 12% des loyers perçus, réduisant mécaniquement la valeur de retrait. Un exemple parlant : sur une SCPI distribuant 6% de rendement brut, les frais de gestion de 10% ramènent le rendement net à 5,4%.
La durée de détention s’avère cruciale pour amortir ces frais. Une période minimale de 8 à 10 ans s’impose pour optimiser son investissement, les frais de sortie pouvant atteindre jusqu’à 3% du prix de vente selon les SCPI.
Les SCPI sans frais d’entrée appliquent généralement des commissions de retrait dégressives : 5% les trois premières années, puis une diminution progressive jusqu’à leur suppression totale après 5 ans de détention.
Évolution et historique de la valeur de retrait dans les SCPI
Tendances 2020-2025
- 2020-2022 : Hausse continue des prix des parts, avec un rendement stable autour de 4,4 %.
- 2023-2024 : Ajustements des valeurs de retrait suite à la hausse des taux d’intérêt (+4,5 % BCE).
- Début 2025 : Stabilisation des retraits et retour de la confiance des investisseurs.
En janvier 2025, les retraits ont diminué de 52 % par rapport à fin 2024, signalant un regain d’intérêt pour les SCPI.
Les prévisions économiques et leur impact sur la valeur de retrait
Les cycles économiques ont une influence déterminante sur l’évolution des valeurs de retrait. La remontée des taux directeurs ont poussé les investisseurs à réévaluer leurs stratégies d’allocation, créant des opportunités d’achat à des prix attractifs.
Les perspectives de croissance modérée du PIB laissent présager une stabilisation des valeurs locatives dans les zones d’activité majeures. Cette tendance favorise particulièrement les SCPI spécialisées dans la logistique et la santé.
L’anticipation d’une baisse de l’inflation sous les 2% en 2025 devrait soutenir la valorisation des actifs immobiliers. Un phénomène qui s’observe déjà sur le marché secondaire où les transactions s’effectuent à des prix proches des valeurs de reconstitution.
Considérations pratiques pour les investisseurs de SCPI
Quand et comment procéder à un retrait ?
La procédure de retrait commence par l’envoi d’un courrier recommandé à la société gestionnaire. Cette demande doit préciser le nombre de parts à céder et vos coordonnées bancaires complètes.
Le délai moyen de traitement s’établit autour de trois semaines pour une SCPI à capital variable. Cette durée peut s’allonger si le marché manque de nouveaux souscripteurs.
Un conseil pratique : anticipez votre besoin de liquidités quatre à six mois avant la date souhaitée du retrait. La vente de parts s’organise selon le principe “premier arrivé, premier servi” dans l’ordre chronologique des demandes.
La période idéale pour vendre se situe généralement au premier trimestre, quand les nouveaux investisseurs sont plus nombreux sur le marché.
Fiscalité liée au retrait des parts de SCPI
📌 À retenir sur la fiscalité SCPI :
- Taxation de 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value
- Abattement progressif à partir de 6 ans, exonération totale après 22 ans
- Fiscalité optimisée en assurance-vie après 8 ans
La société de gestion prélève directement les impôts lors de la vente et les reverse à l’administration fiscale. Un exemple : pour une plus-value de 10 000€ réalisée après 15 ans de détention, l’abattement de 60% ramène l’imposition à 1 456€.
Stratégies d’investissement et gestion de la valeur de retrait
Conseils pour optimiser son investissement vis-à-vis de la valeur de retrait
Une surveillance régulière des indicateurs s’avère primordiale pour maximiser votre valeur de retrait. Analysez chaque trimestre le rapport entre la valeur de réalisation et le prix de souscription – un écart supérieur à 10% signale une potentielle évolution du prix des parts.
La diversification géographique et sectorielle de vos SCPI réduit les risques de fluctuation. Privilégiez une répartition équilibrée entre les zones dynamiques (métropoles) et les secteurs porteurs (santé, logistique).
Restez attentif aux communications des sociétés de gestion sur les performances futures. Un taux d’occupation en baisse ou des travaux importants prévus peuvent annoncer une modification de la valeur de retrait. Planifiez vos mouvements sur le long terme en fonction de ces signaux.
Gestion du portefeuille SCPI en considérant la valeur de retrait
Une analyse mensuelle des valeurs de retrait permet d’anticiper les ajustements nécessaires de votre portefeuille. L’expérience montre qu’un écart de plus de 8% entre la valeur de retrait et le prix de souscription signale un moment opportun pour renforcer ses positions.
La répartition optimale suggère d’allouer 60% du capital sur des SCPI à forte collecte, garantissant une meilleure liquidité en cas de retrait. Les 40% restants peuvent cibler des SCPI spécialisées dont la valeur de retrait présente un potentiel de croissance supérieur.
Un rééquilibrage trimestriel du portefeuille s’avère judicieux pour maintenir ce ratio, particulièrement quand les valeurs de retrait connaissent des variations significatives. Cette approche dynamique favorise une gestion maîtrisée des risques tout en optimisant les opportunités de plus-value.
Comparaison des SCPI selon leur valeur de retrait
Toutes les SCPI ne réagissent pas de la même manière aux fluctuations du marché immobilier. Alors que certaines conservent une valeur de retrait stable, d’autres ont dû ajuster leurs prix face à la hausse des taux d’intérêt.
Voici un comparatif des catégories les plus populaires :
| Type de SCPI | Évolution de la valeur de retrait en 2024 |
| SCPI de bureaux | Baisse moyenne de -10 à -20 %, pression sur les zones d’affaires. |
| SCPI logistiques | Valeurs stables, rendement supérieur à 5,9 % en 2024. |
| SCPI diversifiées | Moins impactées, avec une revalorisation modérée (+2,8 % en moyenne). |
💡 Conseil Linxea : Pour limiter l’impact des fluctuations de la valeur de retrait, privilégiez des SCPI bien diversifiées et adaptées à votre horizon d’investissement.
Les risques associés à la valeur de retrait des SCPI
Les scénarios de baisse et leur gestion
Face à une chute de la valeur de retrait, la première action consiste à évaluer l’ampleur réelle de la dépréciation. Une baisse inférieure à 5% reste dans la norme des fluctuations habituelles du marché immobilier.
Pour les dépréciations plus marquées, deux options se présentent : conserver ses parts en attendant un rebond ou placer un ordre de retrait. La décision dépend notamment de votre horizon d’investissement. Un placement prévu sur 8 ans minimum permet d’absorber les cycles baissiers.
Les baisses significatives surviennent principalement lors des crises immobilières majeures. Par exemple, durant la crise de 2023-2024, certaines SCPI de bureaux ont vu leur valeur chuter jusqu’à 15%. Les détenteurs ayant maintenu leurs positions ont pu bénéficier du rebond observé début 2025.
L’importance de la diversification d’investissement
La répartition stratégique des capitaux sur plusieurs types de SCPI constitue un levier majeur pour sécuriser son placement. Une allocation équilibrée entre SCPI de bureaux, de commerces et de santé minimise l’exposition aux fluctuations d’un secteur unique.
L’expansion géographique du portefeuille renforce cette protection : la combinaison d’actifs parisiens, régionaux et européens apporte une stabilité accrue. À titre d’exemple, une répartition 40% Paris, 35% métropoles régionales et 25% zone euro a démontré sa robustesse lors des dernières turbulences du marché.
La diversification temporelle mérite aussi toute votre attention. L’échelonnement des acquisitions de parts sur plusieurs mois évite les mauvaises surprises liées aux variations ponctuelles des prix.
Bonnes pratiques pour gérer la valeur de retrait de ses SCPI
- Anticipez votre besoin de liquidité : vendez en période de forte demande.
- Privilégiez une détention longue : pour compenser les frais et optimiser la rentabilité.
- Diversifiez vos investissements : entre secteurs et zones géographiques.
- Surveillez les tendances du marché : restez informé des ajustements des sociétés de gestion.
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FAQ : la valeur de retrait des SCPI
Comment récupérer son argent SCPI ?
- SCPI à capital variable : demande auprès de la société de gestion, traitement sous 3 à 8 semaines.
- SCPI à capital fixe : vente sur le marché secondaire (délai variable selon l’offre et la demande).
- SCPI en assurance-vie : rachat auprès de l’assureur, avec des délais souvent plus courts.
Qu’est-ce que le prix de retrait SCPI ?
Le prix de retrait représente le montant net que perçoit l’investisseur lors de la cession de ses parts de SCPI. Cette valeur correspond au prix de souscription diminué des frais d’entrée initiaux.
Pour une SCPI traditionnelle, le calcul s’effectue en soustrayant environ 8 à 12% du prix de souscription. À titre d’exemple, si le prix de souscription s’élève à 1000€ avec 10% de frais, la valeur de retrait atteindra 900€ par part.
Quelle est la fréquence de révision de la valeur de retrait ?
La valeur de retrait fait l’objet d’une évaluation semestrielle depuis janvier 2025, conformément aux nouvelles directives de l’AMF. Cette fréquence accrue permet aux investisseurs de bénéficier d’une meilleure visibilité sur l’évolution de leur placement.
Le calendrier des révisions s’organise autour de deux dates : le 30 juin et le 31 décembre. Les sociétés de gestion communiquent les nouvelles valeurs dans un délai maximum de 45 jours après chaque échéance.
Une actualisation exceptionnelle peut survenir en cas de modification substantielle du patrimoine ou des conditions de marché. Dans ce cas, la société gestionnaire doit informer les porteurs de parts au minimum 15 jours avant l’application du nouveau montant.
Quelle est la différence entre prix de souscription et valeur de retrait en SCPI ?
Lorsqu’on investit en SCPI, il faut comprendre la distinction entre le prix de souscription et la valeur de retrait, car elle impacte directement le montant récupéré en cas de revente des parts.
Le prix de souscription correspond au montant payé par l’investisseur pour acquérir une part de SCPI. Il inclut généralement la valeur des actifs détenus par la SCPI ainsi que les frais de souscription.
La valeur de retrait, on l’a dit, est la somme perçue lors de la vente des parts. Elle est calculée en déduisant les frais de souscription et dépend de la valorisation des actifs de la SCPI au moment du retrait. Dans les SCPI à capital variable, la valeur de retrait est souvent autour de 90 % du prix de souscription, mais elle peut être ajustée en fonction des conditions de marché.
À retenir :
- À l’achat, les frais de souscription réduisent la rentabilité immédiate.
- À la revente, la valeur de retrait peut être inférieure au prix initial, surtout si le marché est en baisse.
- Dans certains cas, la valeur de retrait peut être réévaluée à la hausse si le patrimoine de la SCPI prend de la valeur.
Conseil Linxea :
Avant d’investir, mieux vaut vérifier la politique de retrait de chaque SCPI pour anticiper son horizon d’investissement.
Comment la crise économique influence-t-elle la valeur de retrait ?
La hausse des taux d’intérêt en 2022-2023 a eu un impact important sur le marché des SCPI. Cette augmentation des taux a entraîné une baisse des valeurs de retrait, reflétant un ajustement naturel du marché immobilier face aux nouvelles conditions économiques.
Les SCPI spécialisées dans les bureaux ont été particulièrement affectées, avec des décotes significatives sur la valeur de leurs parts.
À l’inverse, les SCPI axées sur la logistique ont montré une meilleure résilience. D’après le bilan 2023 de l’ASPIM, les SCPI « logistique et locaux d’activité » ont affiché un taux de distribution de 5,9 %, supérieur à la moyenne du marché, tandis que les SCPI de bureaux ont distribué 4,1 %.
Le ralentissement économique a également influencé le comportement des investisseurs, entraînant une augmentation des demandes de retrait et créant des tensions sur les prix du marché secondaire. Face à cette situation, certaines sociétés de gestion ont mis en place des mesures pour stabiliser les valeurs, notamment en constituant des fonds de remboursement.
En résumé, la hausse des taux d’intérêt a conduit à une réévaluation des valeurs de retrait des SCPI, avec des impacts variés selon les secteurs d’investissement. Les SCPI de bureaux ont été les plus touchées, tandis que celles orientées vers la logistique ont mieux résisté aux fluctuations du marché.
Est-il possible de contester une valeur de retrait ?
La contestation d’une valeur de retrait reste possible dans un cadre légal strict. L’associé doit d’abord saisir le médiateur de l’AMF par voie électronique en exposant ses arguments. Un dossier complet avec les documents justificatifs appuiera sa demande.
En cas de désaccord avéré sur le prix proposé, une expertise indépendante peut être sollicitée auprès d’un professionnel agréé. Le coût de cette démarche reste à la charge du demandeur.
Les motifs recevables concernent principalement une erreur manifeste d’évaluation du patrimoine ou un non-respect des règles de calcul. À titre d’exemple, une sous-estimation de plus de 20% de la valeur réelle des actifs constitue un argument solide pour une contestation.
Quel est le délai moyen pour obtenir un retrait de parts ?
Le délai standard pour un retrait de parts SCPI s’établit à 3 semaines en 2025, sous réserve d’une collecte dynamique permettant de satisfaire les demandes. Cette durée s’applique uniquement aux SCPI à capital variable dans des conditions normales de marché.
La situation peut néanmoins varier selon le contexte économique. Un ralentissement de la collecte rallonge mécaniquement les temps d’attente jusqu’à 2-3 mois. Pour faciliter les retraits, certaines sociétés de gestion mettent en place un fonds de remboursement.
Les SCPI à capital fixe présentent des délais plus variables, dépendant de l’adéquation entre l’offre et la demande sur le marché secondaire. Un vendeur pressé peut accélérer la transaction en proposant une décote sur le prix, au détriment de sa rentabilité.
SCPI et marché secondaire : opportunité ou défi ?
Le marché secondaire des SCPI permet aux investisseurs de revendre leurs parts lorsque la demande en souscription est insuffisante sur le marché primaire. Mais quelle est la valeur de retrait d’une SCPI sur ce marché parallèle ?
Contrairement aux SCPI à capital variable, où la valeur de retrait est déterminée par la société de gestion, sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe, le prix dépend entièrement de l’offre et de la demande. Ainsi, en période de tensions sur l’immobilier, certaines parts peuvent se négocier avec une décote significative. À l’inverse, en période de forte demande, leur revente peut s’effectuer au-dessus de la valeur de retrait officielle.
👉 Avant d’investir en SCPI à capital fixe, il est essentiel d’évaluer les conditions de liquidité sur le marché secondaire.
SCPI en assurance-vie : quelle valeur de retrait faut-il anticiper ?
Détenir des SCPI en assurance-vie offre des avantages fiscaux et une souplesse de gestion, mais qu’en est-il de la valeur de retrait ?
Contrairement aux SCPI détenues en direct, la valeur de retrait en assurance-vie dépend des conditions fixées par l’assureur. Elle n’est pas nécessairement équivalente à la valeur de retrait d’une SCPI en pleine propriété. A savoir :
✅ Encadrement par l’assureur : La liquidité des SCPI en assurance-vie est assurée par la compagnie d’assurance, qui peut fixer ses propres conditions de revente.
✅ Décote possible : Dans certains contrats, l’assureur applique une décote sur la valeur liquidative des parts en cas de rachat. Cette décote peut varier de 2 % à 10 % selon les contrats.
✅ Délais de retrait plus courts : L’un des avantages est que la vente des parts est généralement plus rapide qu’en détention directe, car c’est l’assureur qui gère la sortie.
✅ Effet des marchés : Comme pour toute SCPI, la valeur de retrait peut évoluer en fonction du marché immobilier et des réévaluations des actifs sous-jacents.
Avant d’investir, il est essentiel de vérifier les conditions spécifiques de votre contrat d’assurance-vie : valeur de retrait, éventuelles pénalités, et délai de sortie.
💡 Conseil Linxea : Si l’objectif est de maximiser la rentabilité long terme, conserver ses parts en assurance-vie permet aussi de bénéficier d’une fiscalité optimisée après 8 ans de détention.
