Beaucoup moins nombreuses que les SCPI de rendement, les SCPI fiscales offrent de nombreux avantages aux particuliers qui souhaitent diminuer leur charge fiscale. Selon le dispositif choisi (Denormandie, déficit foncier, Malraux…), le gain n’est pas négligeable. Le revers de la médaille étant que ces véhicules d’investissement offrent en contrepartie de faibles rendements.
L’immobilier constitue l’un des dispositifs de défiscalisation par excellence, en effet, dans leur très grande majorité, la plupart des gouvernements qui se sont succédé ont prévu des textes en la matière. Le dispositif « Denormandie » par exemple adopté lors de la dernière mandature vise à travers une incitation fiscale accordée aux investissements locatifs à encourager la rénovation dans l’ancien et à répondre ainsi aux besoins de logement des populations dans les villes moyennes. Les particuliers peuvent dans ce cadre obtenir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix global de l’opération immobilière. Et il n’est pas le seul à pouvoir être utilisé actuellement ; les particuliers peuvent bénéficier :
- du dispositif Pinel (location d’un logement neuf),
- du Censi-Bouvard (location d’un bien dans une résidence de service),
- du Malraux (Bâtiments historiques),
- miser sur la nue-propriété (détention uniquement des murs),
- sur le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP)
- ou encore pratiquer le déficit foncier (charges afférentes au bien supérieures aux recettes).
Pour en bénéficier, il faut généralement devenir propriétaire d’un bien éligible à l’un de ces dispositifs et le louer. Cette démarche demande du temps (identifier un bien, l’acquérir, le louer, prévoir les travaux…) et une certaine expertise comme la connaissance des marchés locaux de l’immobilier. Le dispositif « Denormandie » par exemple s’applique à des villes de taille moyenne en Province. Par ailleurs, il ne faut pas négliger le risque de requalification par l’administration fiscale si le bien ne correspond pas au cadre très précis de la loi.
Un investissement de long terme
Pour simplifier la défiscalisation et réduire le risque lié à ce type d’investissement en le mutualisant les particuliers ont aussi la possibilité d’acquérir des parts de SCPI dites fiscales. Celles-ci investissent sur un grand nombre de biens (au minimum entre 20 et 30 biens sont sélectionnés par les gérants) et sont généralement spécialisées sur une niche fiscale. Ces SCPI fiscales fonctionnement différemment des SCPI de rendements. Elles s’inscrivent dans « un cycle de vie » et sont vouées à terme à l’extinction. Dans une première période, le gestionnaire ouvre sa SCPI à la collecte auprès des particuliers, cette période peut durer jusqu’à deux ans. Ensuite, la SCPI est investie sur des biens sélectionnés par les gérants, le souscripteur pouvant alors commencer à bénéficier de déductions fiscales.
Enfin, sa durée de vie est calée sur celle du dispositif fiscal, soit généralement entre 9 et 12 ans, ensuite les actifs sont liquidés et les parts remboursées aux souscripteurs.
Les particuliers doivent restent engagés sur l’ensemble de la durée de vie de ces SCPI dont la liquidité est généralement faible. Mais surtout, le revers de la médaille de ce type d’investissement réside dans le rendement, ces SCPI offrent généralement un rendement inférieur aux SCPI classiques (de rendement) car leur but est essentiellement la défiscalisation. Il ressort autour de 1% ou 2%, parfois même un peu moins contre 4,49% en moyenne pour l’ensemble des SCPI en 2021, selon l’Aspim.
Enfin, il faut savoir que les SCPI fiscales sont relativement rares en comparaison aux SCPI de rendement. Il en existe généralement autour d’une dizaine ouverte à la souscription, les autres étant en phase d’investissement et donc fermées aux nouveaux clients. Actuellement, la société de gestion Kyaneos par exemple propose une SCPI « Denormandie » et une SCPI « Denormandie 2 ». Urban Premium a lancé en 2021 une SCPI Malraux (Urban Perstigimmo 5) et récemment une SCPI de déficit foncier (Urban Pierre 6).
