Quel est le principe des SCPI fiscales ?
Les SCPI fiscales permettent de profiter d’un dispositif de défiscalisation immobilière sans devoir acquérir et gérer des biens immobiliers soi-même. Elles s’adressent principalement aux contribuables situés dans les tranches d’impôt sur le revenu élevées.
En souscrivant à des parts de SCPI, vous confiez votre argent à une société de gestion agréée par l’AMF. Cette dernière va acquérir un parc immobilier dont les caractéristiques correspondent au dispositif de défiscalisation souhaité, puis gérer ce parc en vous reversant périodiquement votre quote-part de loyers, jusqu’à la date d’échéance de la défiscalisation. Les biens seront alors revendus et le produit de cession reversé aux associés, en proportion des parts détenues.
L’acquéreur de SCPI fiscales bénéficie donc d’un double revenu :
- les loyers versés par les locataires,
- la défiscalisation, qui peut prendre plusieurs formes.
S’y ajoute la variation de la valeur de la part, à la hausse ou à la baisse : les SCPI ne sont pas un produit garanti en capital.
Quels types de biens achètent les SCPI fiscales ?
Les biens dépendent du programme choisi.
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- Les SCPI Pinel investissent dans l’immobilier résidentiel neuf ou à rénover situé dans les communes éligibles au dispositif. Le dispositif Denormandie est une sous-catégorie du Pinel axé sur les logements vétustes à rénover.
- Les SCPI Malraux investissent dans des immeubles à caractère historique situés dans des secteurs sauvegardés, et qui demandent des lourds travaux de rénovation supervisés par des Architectes des Bâtiments de France.
- Les SCPI de déficit foncier investissent dans des biens nécessitant d’importants travaux.
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De quelle économie d’impôt bénéficie-t-on avec une SCPI fiscale ?
Les économies d’impôt dépendent du type de défiscalisation.
- Pour les SCPI Pinel et Denormandie, la réduction d’impôt est proportionnelle au montant investi sur la SCPI, et comprise entre 12 % et 21% selon la durée choisie. Par exemple, un investissement de 50 000 € donnant lieu à une réduction d’impôt de 18 % étalée sur 9 ans permet de réduire l’impôt de 9 000 € au total, soit 1 000 € par an.
- Pour les SCPI de déficit foncier, le calcul est plus complexe car il faut tenir compte de la quote-part affectée aux travaux que réalisera la SCPI, cette somme venant réduire le revenu imposable et non directement l’impôt.
Chaque SCPI suit sa propre stratégie et vise une typologie de biens particuliers pour obtenir des avantages fiscaux particuliers. Reportez-vous aux documents fournis par chaque société de gestion, et n’hésitez pas à vous faire conseiller.
Les SCPI fiscales sont-elles soumises au plafonnement des niches fiscales ?
Le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € ne dépend pas du mode de détention des biens : en direct ou via une SCPI, les mêmes principes s’appliquent. Ainsi, le Pinel et le Denormandie sont concernés par le plafonnement, tandis que le Malraux et le déficit foncier ne le sont pas mais peuvent être soumis à des plafonds spécifiques.
Quels sont les avantages des SCPI fiscales par rapport à un investissement en direct ?
- Le montant de la part est faible : vous pouvez calibrer précisément le montant de la défiscalisation obtenue.
- Vous n’avez aucun souci de gestion locative.
- La diversification des biens diminue le risque global de l’opération (tant sur les locataires, les travaux, les livraisons…).
- La gestion administrative est assurée par une société de gestion spécialisée, le risque de requalification de la défiscalisation est bien plus faible qu’en direct.
- Pour les programmes neufs, la défiscalisation démarre dès l’année de l’acquisition de la SCPI et non l’année de la livraison du bien : vous défiscalisez plus tôt.
Quels sont les inconvénients des SCPI fiscales par rapport à un investissement en direct ?
- La société de gestion facture des frais de gestion, prélevés sur les loyers. Ils sont à comparer à une délégation à une agence immobilière, et correspondent aussi au temps gagné (gestion locative, suivi des travaux, etc.)
- La liquidité est très limitée : il est théoriquement possible de revendre des parts de SCPI fiscale avant terme, mais c’est souvent avec une forte décote, les acheteurs étant très rares car ils ne peuvent bénéficier de la réduction fiscale.
- Au terme de la période de défiscalisation, la SCPI vend les biens et redistribue le produit de cession aux associés. Il est donc impossible de récupérer le bien pour y habiter, y loger un enfant, le relouer…
- Rappelons évidemment que comme tout placement immobilier, les revenus et le capital ne sont pas garantis. Les SCPI fiscales sont susceptibles d’être revalorisées comme dévalorisées au terme de la période de détention.
Les loyers versés par une SCPI fiscale sont-ils imposables ?
Oui, de la même manière que pour une SCPI de rendement.
Quand peut-on souscrire à une SCPI fiscale ? Peut-on les vendre avant terme ?
Les souscriptions sont en général ouvertes seulement sur une période donnée, permettant à la société de gestion de collecter l’épargne puis d’acquérir les biens tout en maîtrisant le périmètre du parc immobilier.
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En outre, les SCPI fiscales n’ont pas vocation à durer dans le temps : elles sont généralement liquidées au terme de la période de défiscalisation. La SCPI vend alors ses biens et distribue le produit de la vente à ses associés.
Selon les programmes fiscaux, il faut compter généralement 12 à 15 ans de détention au total, toute revente avant terme étant susceptible de remettre en question les avantages fiscaux acquis.
Peut-on acheter des SCPI fiscales à crédit ? Et en unités de compte en assurance-vie ?
Oui, les SCPI fiscales peuvent être souscrites à crédit comme les SCPI de rendement.
Cette solution est à étudier au cas par cas avec votre conseiller, car les revenus distribués (sur lesquels s’adossent les intérêts d’emprunt) sont généralement moindres qu’avec les SCPI de rendement.
En revanche, inutile de souscrire une SCPI fiscale en assurance-vie car vous ne profiterez pas de la réduction fiscale, mieux vaut alors choisir une SCPI de rendement. Pour la même raison, les SCPI fiscales ne sont pas adaptées au démembrement de propriété.
SCPI de rendement ou SCPI de défiscalisation : comment choisir ?
Elles répondent à deux problématiques patrimoniales différentes.
Les SCPI de rendement visent la distribution de revenus réguliers et l’appréciation de la valeur de la part, tandis que les SCPI de défiscalisation permettent, par transparence, de profiter d’une loi de défiscalisation. Leur avantage fiscal est destiné à compenser une probable moindre rentabilité liée au plafonnement de loyers ou aux travaux importants.
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Le conseil de LINXEA
Pour faire le bon choix, n’hésitez pas à vous faire accompagner. Il ne coûte pas plus cher de passer par un conseiller que de souscrire une SCPI directement auprès de la société de gestion, profitez-en !
