Investir dans une SCPI : avantages et inconvénients

Placement en SCPI de rendement : Les avantages de la pierre papier

Les SCPI offrent de nombreux avantages :

• Une diversification renforcée : investir à bon escient c’est répartir son épargne sur différents types d’actifs.

La SCPI offre ainsi aux associés non seulement une diversification de leur propre patrimoine vers l’immobilier mais aussi une diversification intrinsèque renforcée par la présence d’immeubles variés au sein de son actif. De quoi ajouter une couche supplémentaire de sécurité !

• Une mutualisation du risque : la diversification du portefeuille d’une SCPI permet de mutualiser le risque locatif et de compenser en partie l’effet négatif d’une vacance ou de loyers impayés du fait des revenus tirés des autres immeubles mis en location.
• Une gestion déléguée : alternative « anti prise de tête » à l’investissement immobilier en direct, les SCPI permettent de profiter d’une gestion locative entièrement déléguée à la société de gestion de la SCPI

Professionnel agréé et contrôlé par l’AMF, la société de gestion est « multi taches » : elle définit la politique d’investissement, sélectionne les immeubles à acheter ou céder, négocie les baux, assure le recouvrement des loyers et surveille la bonne conduite des travaux. Un réel « plus » quand on ne dispose pas de compétences pointues ou tout simplement de temps.

• Un ticket d’entrée accessible : Accéder directement à l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, cliniques, hôtels…) c’est se confronter à un marché de « pro » aussi disputé qu’onéreux.

Exit ces inconvénients avec les SCPI. Moyennant quelques centaines d’euros, l’épargnant est à même d’investir sur des secteurs pour lesquels il est souvent écarté faute d’une surface financière suffisante.

• Des revenus réguliers : Qui dit SCPI, dit revenus.

Plus ou moins importants selon la philosophie d’investissement, ils sont versés sous la forme de revenus fonciers perçus chaque trimestre.

• Un placement flexible : L’associé d’une SCPI peut renforcer progressivement son investissement SCPI au fil de ses rentrées financières.

Cette flexibilité à l’achat vaut aussi lors de la revente. En effet, l’épargnant peut vendre ses parts à hauteur de ses besoins ce qui n’est pas possible avec un bien détenu en direct.

La rentabilité : autre avantage des SCPI

En 2021, le taux de distribution moyen – c’est-à-dire le rendement moyen – s’est établi à 4,49%, faisant de ce placement immobilier l’un des placements les plus rémunérateurs du marché. Mais retenons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le principe de « mutualisation des risques » peut être encore amélioré en investissant dans plusieurs SCPI.,

Investir en SCPI : quels inconvénients ?

Tous placements comportent des risques. L’immobilier aussi, malgré son statut de valeur refuge. Investir dans une SCPI, c’est donc considérer les risques du marché immobilier et ceux propres aux caractéristiques du placement.

Globalement on en retiendra 3 principaux :

• D’abord, le risque de revenu tient au fait que le dividende n’est pas garanti. S’il dépend de l’efficacité de la gestion de la SCPI, il n’en reste pas moins atténué grâce à la diversification du patrimoine.
• De son côté, le risque en capital peut résulter par exemple, d’un manque de rigueur de la gestion, il reste cependant limité financièrement aux montants investis par l’associé.
• Enfin, l’associé peut s’exposer à un risque de liquidité en raison d’un marché qui dépend des conditions de l’offre et de la demande au moment de la vente des parts

Parce qu’il s’agit d’un investissement immobilier, investir dans des SCPI nécessite un engagement long terme (environ 10 ans).

Toute cession anticipée peut donc s’accompagner d’une perte en capital, du fait notamment des droits et commissions liés à l’achat de parts.

Questions / réponses sur l’investissement en SCPI

Comment faire pour investir en SCPI ?

Il y a 4 manières d’investir en SCPI, c’est-à-dire 4 manières d’acquérir des parts :

• On peut acquérir des parts de SCPI au comptant
• Les souscrire à crédit
• Acquérir ses parts en démembrement
• Ou encore les loger au sein de son assurance vie

Les SCPI procurent-elles un avantage fiscal ?

Il existe deux types de SCPI : les SCPI de rendement dont il est question dans cet article et les SCPI fiscales. Si les premières ont vocation comme leur nom l’indique à servir des revenus aux associés, les secondes qui reposent sur les dispositifs de défiscalisation immobilière Pinel, Denormandie ou encore Malraux ouvrent droit à une réduction d’impôt.

Avantages et inconvénients des SCPI en assurance vie

En souscrivant des SCPI en direct (donc hors assurance vie), vous avez accès à l’intégralité des SCPI de rendement du marché. Via un contrat d’assurance vie, l’offre est forcément limitée aux SCPI que l’assureur aura bien voulu référencer dans le contrat. Par ailleurs, le propriétaire des parts de la SCPI c’est l’assureur et non pas vous. Conséquence, il est libre de décider de la redistribution intégrale ou partielle des loyers qui vous seront reversés – certains assureurs redistribuent 85% des loyers par exemple).

Même chose concernant la revalorisation éventuelle des prix de parts de la SCPI, l’assureur peut choisir de vous en faire bénéficier ou pas.

Côté avantages, l’investissement en SCPI au sein du contrat d’assurance vie permet de diversifier votre épargne et de la dynamiser, en contrepartie d’une prise de risques moins importante que celle induite par l’investissement en bourse par exemple. Autre avantage non négligeable, vous bénéficiez de la fiscalité très avantageuse de l’assurance vie : les dividendes que vous recevez ne sont taxables qu’en cas de retrait, tant qu’ils sont réinvestis dans le contrat, vous ne payez pas d’impôt. Enfin, étant donné que l’assureur est propriétaire des parts de SCPI, c’est aussi lui qui en garantit la liquidité. Ce qui implique que vous pourrez revendre vos parts de SCPI facilement et rapidement.