Principes généraux
La fiscalité des SCPI de rendement suit le principe appliqué aux investissements immobiliers directs. Pour les revenus fonciers, le montant net à déclarer est déterminé par la société de gestion et intégré au revenu global soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Les plus-values sur cessions d’immeubles réalisées par la SCPI sont imposées, pour la quote-part des associés soumis à l’impôt sur le revenu selon les mêmes règles que celles applicables aux plus-values immobilières des particuliers.
Soit un taux forfaitaire de 19 % auquel s’ajoute 17,2 % de prélèvements sociaux. Deux barèmes d’abattement sont appliqués (l’un au titre de l’impôt sur le revenu sur 22 ans et l’autre au titre des prélèvements sociaux sur 30 ans), ainsi qu’une taxe additionnelle sur les plus-values dépassant 50 000 €. L’impôt est prélevé à la source par le notaire ou la société de gestion sur le prix de vente.
Bon à savoir : En termes de taxation des plus-values, les SCPI sont avantagées par rapport aux actions en cas de détention supérieure à 10 ans. Exemple : Un épargnant paiera 29,08 % au titre des plus-values à partir de 10 ans de détention, 21,96 % sur 15 ans, 14,84 % sur 20 ans, 7,74 % sur 25 ans et plus rien au bout de 30 ans alors que le même épargnant s’il fait le choix de la Flat Tax (30 %) restera sur ce même taux quelle que soit la période considérée.
La déclaration des parts de SCPI à l’impôt sur la fortune Immobilière (IFI)
Les SCPI sont un actif immobilier au même titre que les OPCI, les parts de SCI ou un bien détenu en direct. Elles doivent donc être intégrées dans l’IFI (seuil de déclenchement 1,3 m€). L’assiette d’imposition à retenir est la valeur des parts au 31 décembre de l’année écoulée.
Pour une SCPI à capital variable, la valeur IFI de la part est déterminée à partir de la valeur « de retrait » soit le prix de souscription diminué de la commission de la souscription (HT). Cette valorisation est avantageuse pour l’associé car sa déclaration est allégée des frais d’achat (généralement entre 7 % et 10 %).
Pour les SCPI à capital fixe, l’usage veut que le contribuable retienne pour sa déclaration le dernier prix d’exécution (net de frais) de l’année écoulée.
L’autre possibilité beaucoup moins répandue consiste à prendre comme valeur déclarable, la moyenne annuelle des prix d’exécution.
Si un crédit a été souscrit, le contribuable a la possibilité de déduire de la valeur de ses parts le capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition.
Les valeurs fiscales sont publiées par la société de gestion dans le rapport annuel et dans le bulletin du 1er trimestre de l’année de déclaration. Attention, dans tous les cas, l’associé reste seul responsable du montant à déclarer.
L’astuce LINXEA
De l’immobilier sans impôt sur le revenu et sans IFI c’est possible !
En n’achetant que la nue-propriété des parts de SCPI vous n’avez pas de revenus, donc pas d’impôt et la nue-propriété est exonérée d’IFI, ce qui constitue une économie annuelle considérable !
