- Pour les SCPI à capital fixe, le vendeur doit demander un formulaire de vente auprès de la société de gestion. L’ordre qui précise un prix minimum est consigné sur un registre dans l’attente du jour fixé pour la confrontation.
L’échange de parts – s’il a lieu – se fait au prix d’exécution dont le montant est au moins égal à la demande du vendeur.
Les ordres de vente ont une durée de validité d’un an (renouvelable une seule fois pour un an). L’annulation d’un ordre de vente (ou d’achat) doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Pour les SCPI à capital variable, l’associé doit émettre une demande de retrait à adresser à la société de gestion par courrier recommandé avec AR. Les demandes sont inscrites sur un registre et satisfaites par ordre chronologique d’inscription. Puis, le remboursement des parts est réalisé à la valeur de retrait, c’est-à-dire au prix de souscription diminué des frais.
Les SCPI sont-elles liquides ?
Par sa nature même, l’immobilier n’est pas la classe d’actifs la plus liquide… y compris dans un marché « porteur » ! Pour autant, cette caractéristique n’a pas dissuadé les nombreux investisseurs qui ont choisi ce type de placement.
Dans les années 90, les SCPI ont rencontré des difficultés de liquidité, depuis, elle est correcte aussi bien pour les SCPI à capital fixe que pour les SCPI à capital variable. Précisément, la réforme initiée par l’ASPIM en 2001 sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe a eu pour effet la formation d’un prix d’équilibre (prix d’exécution) permettant d’optimiser le nombre de parts échangées.
De plus, l’ASPIM souligne que « la liquidité satisfaisante des SCPI est attestée par l’évolution de long terme de leur marché secondaire et du ratio de parts en attente ».
L’astuce LINXEA
Depuis plusieurs années, le taux de rotation des SCPI – indicateur qui mesure la vitesse de circulation des parts – oscille entre 1 % et 2 % (1,8 % en 2020).
Cette stabilité montre que les associés ont bien compris que l’investissement en SCPI est un placement long terme.
Que se passe-t-il si le marché secondaire est saturé par trop de ventes ?
Cette situation est exceptionnelle. Quand la société de gestion constate que les ordres de vente (ils doivent représenter au moins 10 % des parts) inscrits sur le registre depuis plus de 12 mois ne trouvent pas d’acquéreurs, elle doit informer l’AMF.
Dans les 2 mois à compter de cette information, la société de gestion convoque une assemblée générale extraordinaire afin de mettre en place un marché secondaire suivant les conditions fixées par le règlement général de l’autorité des marchés financiers. Un fonds de remboursement destiné à satisfaire les demandes de retraits peut être aussi décidé lors de l’assemblée générale. Il sera alimenté par les cessions d’actifs ou la trésorerie de la SCPI.
Attention, recourir au fonds de remboursement ne doit concerner que des demandes urgentes car le remboursement est toujours effectué sur la base d’un prix fortement décoté. Le but est de dissuader un certain nombre d’associés en enrayant la spirale négative des demandes de cessions.
L’avis de LINXEA
Les parts de SCPI n’ont pas toujours été aussi liquides.
Cette réputation leur colle à la peau malgré l’intervention d’une réforme qui a organisé la liquidité.
N’écoutez pas les oiseaux de mauvais augure sur cette question, tout change !
