Que votre objectif soit la constitution d’un complément de retraite, une aide familiale en faveur de vos enfants majeurs, de vos petits-enfants mineurs ou encore la transmission de votre patrimoine en optimisant les droits de succession à payer, les SCPI achetées en démembrement de propriété vous apportent de sérieux avantages.
L’achat de parts de SCPI se fait souvent en pleine propriété. Cependant, il peut s’avérer très judicieux d’acquérir seulement la nue-propriété des parts et de laisser l’usufruit pendant une période déterminée à une société spécialisée. Linxea vous explique tout sur les avantages du démembrement des parts de SCPI.
Pourquoi investir en scpi en démembrement ?
Rappelons que le démembrement est une convention consistant à diviser de manière temporaire et définie la propriété des parts de SCPI entre :
- la nue-propriété (la propriété des parts sans le droit d’en percevoir les revenus et les loyers)
- et l’usufruit (le droit d’en percevoir les revenus et loyers).
La spécificité des parts de SCPI acquises en démembrement
Lorsque vous achetez des parts de SCPI en démembrement vous achetez la nue-propriété et une société spécialisée achète l’usufruit pour une durée qui varie la plupart du temps entre 3 et 20 ans.
A l’achat le nu-propriétaire paie moins cher ses parts de SCPI puisque l’usufruitier paie son usufruit temporaire. Les usufruitiers sont des personnes morales (notamment des SCI, SARL, SA) qui cherchent à placer leur trésorerie.
Avantages et inconvénients de la nue-propriété
Avantages :
- Acquisition de parts de SCPI à moindre coût grâce à la décote correspondant à la valeur de l’usufruit.
- Absence totale d’imposition : Pas de déclaration de revenus ou d’IFI à effectuer.
- Pas de gestion locative
Un objectif à moyen ou à long terme qui permet une fois l’usufruit temporaire fini, soit d’obtenir des revenus, par exemple, pour compléter sa retraite ou de revendre ses parts et de récupérer le capital, par exemple, pour financer les études de ses enfants.
Inconvénients :
Pas de revenus pendant la période de démembrement.
Il faut pouvoir payer au comptant son achat ou supporter un crédit tout en sachant que celui-ci ne sera pas « financé » par les revenus de la SCPI.
En cas d’achat à crédit, vous ne pourrez pas déduire les intérêts de l’emprunt de vos revenus fonciers puisque vous n’aurez pas de revenus pendant la période de démembrement.
Le nu-propriétaire obtient une réduction sur le prix d’achat des parts de la SCPI
Par exemple, pour une durée de démembrement de 10 ans le nu-propriétaire paie ses parts 70 % de leur prix et l’usufruitier 30% du prix.
A l’échéance des 10 ans, le nu-propriétaire retrouve automatiquement la pleine propriété de ses parts. Ce particulier va acheter 70 € une part de SCPI qui vaut normalement 100 €.
À l’échéance des 10 ans, le nu-propriétaire deviendra automatiquement plein propriétaire et il percevra la totalité des revenus, il bénéficiera également de l’augmentation de la valeur des parts de la SCPI et pourra les vendre s’il le désire.
La diminution du prix d’achat donne au nu-propriétaire un effet de levier important
Le nu-propriétaire peut donc, grâce à sa décote acheter plus de parts de SCPI et à l’échéance du démembrement bénéficier de plus de revenus qu’avec un achat de parts fait en pleine propriété.
Le démembrement est idéal pour un complément de retraite ou un financement à terme d’une dépense ou d’un besoin
Le démembrement de parts de SCPI est bien adapté à la préparation d’un complément de retraite. D’autant, qu’il suffit au futur retraité de quelques milliers d’euros pour acheter des parts en démembrement et qu’il est aussi possible d’aménager sa durée de démembrement en fonction de ses besoins à venir.
Ainsi, une personne désirant effectuer des voyages au début de sa retraite optera pour une durée de démembrement plus courte, alors qu’un retraité plus fourmi que cigale prévoira son risque de dépendance en choisissant une durée de démembrement plus longue.
Le nu-propriétaire est dispensé de toute imposition
Ne percevant pas de revenus pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire n’a pas de revenus fonciers à déclarer. En pratique l’achat de la nue-propriété est idéal pour les personnes déjà fortement imposées et ne désirant pas augmenter leur imposition.
Le nu-propriétaire est à la fois exonéré d’impôt sur le revenu (IR) et d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Le nu-propriétaire ne subit aucune imposition sur la fortune immobilière (IFI). C’est en effet à l’usufruitier de déclarer l’IFI, conformément à l’article 968 du code général des impôts, mais cet usufruitier en est aussi dispensé puisque les personnes morales ne sont pas assujetties à l’IFI.
Le nu-propriétaire retrouve à l’échéance la pleine propriété des parts de SCPI en totale exonération fiscale
Au terme du démembrement, le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts et cela en exonération fiscale conformément à l’article 1133 du code général des impôts qui prévoit « la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier. »
Le nu-propriétaire bénéficie d’un mode de calcul très favorable pour l’imposition des plus-values immobilières
Pour le calcul de la plus-value immobilière le nu-propriétaire retient comme prix d’acquisition le prix de la pleine propriété des parts et non le prix d’acquisition de la nue-propriété avec la décote correspondant à la valeur de l’usufruit temporaire. Quant à l’abattement pour durée de détention des parts de SCPI, il prend effet dès la date d’acquisition des parts en nue-propriété.
Ainsi, une personne achète la nue-propriété d’une part de SCPI de 100 € avec une décote de 30 %, soit 70 €. Au terme du démembrement, si elle revend sa part 100 €, elle ne paiera aucun impôt sur sa plus-value de 30 €.
Supposons, cette fois que la part d’une valeur de 100 € soit devenue 115 € au terme du démembrement, la plus-value sera calculée sur la différence entre 115 € et 100 € (et non pas 70€), soit 15 € de plus-value imposable.
Le nu-propriétaire est protégé contre toute atteinte pendant la durée du démembrement
Certes, le nu-propriétaire peut revendre sa nue-propriété, mais cette revente est difficile et peu courante. La difficulté à revendre la nue-propriété pendant la période de démembrement protège le nu-propriétaire contre les atteintes à sa propriété, que ces atteintes viennent de lui-même ou de tiers. Ainsi, une personne majeure qui perdrait ses facultés mentales ou un mineur qui risquerait de vouloir dilapider ses parts pour faire des achats intempestifs serait alors protégé contre lui-même.
De même, les parents d’un mineur auraient aussi quelques difficultés à revendre les parts de leur enfant pendant la durée du démembrement.
Ce qui permet aussi d’utiliser le démembrement pour la transmission du patrimoine entre générations : Par exemple, des grands-parents peuvent faire chacun une donation totalement exonérée de droits à hauteur de 31 865 euros à chacun de leurs petits-enfants en déclarant leurs dons manuels sur un imprimé n° 2735 et en investissant cet argent en achetant des parts de SCPI en démembrement sur une durée de 20 ans.
Deux grands-parents qui donneraient alors à chaque petit-enfant 31 865 euros X 2 n’auraient pas à se soucier de faire un pacte adjoint pour éviter que leurs petits-enfants ne dilapident l’argent et ces grands-parents n’auraient pas besoin de confier la gestion aux parents ou à un mandataire, puisque leur argent investi dans des parts de SCPI est géré directement par la société de gestion de la SCPI.
L’argent donné via les parts de SCPI en démembrement est à l’abri des risques
L‘enfant ou le petit-enfant est alors totalement protégé et lorsque le démembrement des parts prend fin, l’usufruit temporaire rejoint gratuitement la nue-propriété sans droits de donation ou de succession à payer.
Enfants et petits-enfants ne subissent aucune imposition pendant une durée maximale de 20 ans. Les grands-parents donateurs ont la certitude que les parents et les petits-enfants ne pourront pas utiliser l’argent jusqu’au terme des 20 ans.
Ensuite, les petits-enfants auront le choix de percevoir les revenus et/ ou de toucher un capital en revendant leurs parts de SCPI avec un régime fiscal favorable (pour l’imposition des plus- values immobilières, la valeur d’acquisition des parts retenue est la valeur totale des parts en pleine propriété).
La fiscalité des parts de SCPI en démembrement
- Pendant le démembrement : Pas d’impôt sur le revenu, pas de prélèvements sociaux, pas d’impôt sur la fortune immobilière.
- A la fin du démembrement : Imposition des revenus fonciers + imposition des revenus des capitaux mobiliers pour les placements effectués par la SCPI selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
En cas de revente des parts : imposition des plus-values immobilières en bénéficiant du prix d’acquisition des parts en pleine propriété.
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