Dans l’imaginaire collectif, on oppose souvent les marchés financiers – et notamment les marchés actions – au marché immobilier. Si les premiers sont plébiscités par le grand public pour l’espérance de gains qu’ils visent, le second est choisi pour son aspect “sécurisant”.
Liquidité, rentabilité, fiscalité, faut-il opter pour les actions ou pour les SCPI ?
À noter : Nous prenons le parti ici d’aborder exclusivement les SCPI de rendement (qui distribuent des revenus) mais sachez qu’un autre grand type de SCPI existe, les SCPI fiscales qui comme leur nom l’indique vous permettent de bénéficier d’avantages fiscaux selon le dispositif choisi (Malraux, Denormandie, déficit foncier).
Actions ou pierre-papier : des placements à long terme
La Bourse comme les SCPI de rendement sont des placements à long terme. Sur longue période (30 ans), les actions ont toujours été l’investissement le plus rentable. L’immobilier locatif via les SCPI se positionne juste derrière. La durée de placement recommandée pour les détenteurs de parts de SCPI – les associés – est de 8 à 10 ans.
Du côté de la Bourse, c’est la volatilité qui dicte l’horizon de placement, c’est-à-dire la durée pendant laquelle votre épargne doit être placée. L’AMF nous dit d’ailleurs que « Avec les placements en actions, il n’est pas rare de constater des baisses ou des hausses supérieures à 20 ou 30 % en une année. Et en investissant sur 1 an seulement, un investisseur a presque autant de chances de connaître une perte qu’un gain. » En restant investi sur les marchés boursiers pendant une durée de 10 ans au moins, la probabilité de subir des pertes est réduite.
Du côté des sociétés civiles de placement immobilier, le minimum de détention recommandé répond au fait que ce placement est considéré comme peu liquide (l’actif sous-jacent est un immeuble), la société de gestion de la SCPI ne pouvant garantir immédiatement ni le retrait, ni la vente des parts, ni leur remboursement.
Liquidité : avantage à la bourse
L’associé qui souhaite revendre ses parts de SCPI doit se tourner vers la société de gestion qui va alors confronter sa demande avec les offres d’achat sur le marché secondaire. Si le nombre de vendeurs est supérieur au nombre d’acheteurs, les délais d’attente peuvent atteindre des mois.
En souscrivant des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie, vous contournez habilement cette illiquidité puisque la liquidité des parts n’est pas supportée par l’associé mais par l’assureur, qui n’imposera en contrepartie qu’une conservation des parts pendant une durée de plus de 3 ans.
En bourse, les actions des grandes entreprises (cotées sur le CAC 40) sont parfaitement liquides. En revanche, revendre des actions de petites capitalisations peut se révéler plus difficile.
Quelle rentabilité espérer ?
En investissant en bourse, la rentabilité peut provenir soit des dividendes issus des bénéfices des sociétés, soit des plus-values issues de la hausse des cours de l’action.
Les investisseurs en parts de SCPI perçoivent quant à eux des revenus tirés des loyers que la société de gestion encaisse.
Fiscalité : privilégiez l’enveloppe fiscale assurance vie et PEA
L’enveloppe fiscale, c’est tout simplement le type de contrat – le cadre – dans lequel vous hébergez vos placements financiers et qui vous offre des avantages fiscaux. On en distingue 3 : l’assurance vie, le compte-titres et le PEA.
Vous pouvez héberger vos titres vifs au sein d’un Plan d’Épargne en Actions (PEA) avec la contrainte d’une limitation aux seules actions européennes (mais un accès aux ETF !). Vous pouvez aussi choisir de les détenir au sein de votre contrat d’assurance vie en tant qu’unités de compte (fonds actions, actions en direct, ETF…).
À noter : vous pouvez évidemment loger vos actions dans un compte-titres (CTO) et accéder ainsi à toutes les classes d’actifs (actions, obligations, produits monétaires, produits structurés, cryptomonnaies…) et non plus qu’aux seules actions. Mais sur un compte-titres, plus-values de cession et dividendes sont imposées (PFU de 30%). Si vous faites du trading, privilégiez une autre enveloppe.
L’avantage avec le PEA c’est sa fiscalité, optimale au bout de 5 ans. Les taux d’imposition sont les suivants :
- Si le PEA a moins de 5 ans : 12,8% (impôts sur le revenu) + 17,2% (prélèvements sociaux)
- Si le PEA a plus de 5 ans : seuls prélèvements sociaux de 17,2%
Fiscalité des retraits après 8 ans
L’assurance vie offre également de nombreux avantages fiscaux. Au bout de 8 ans de contrat, vos gains se voient appliquer un abattement de 4 600 € pour un célibataire, 9 200 € pour un couple imposé en commun, en cas de retrait.
| wdt_ID | Date de versement | Taux appliqué en cas de retrait |
|---|---|---|
| 1 | Avant le 27/09/2017 | 7,50% + prélèvements sociaux à 17,2% |
| 2 | Après le 27/09/2017 | Jusqu'à 150 000 €* : 7,50% + prélèvements sociaux à 17,2% |
*Au-delà de 150 000 euros, le taux d’imposition passe à 12,8%, auxquels il convient toujours d’ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%.
En matière de transmission, l’assurance vie est également particulièrement avantageuse. Les capitaux transmis au décès de l’assuré à son bénéficiaire sont nets d’impôt jusqu’à 152 500 € pour les versements effectués par le souscripteur avant ses 70 ans.
Les parts de SCPI peuvent être détenues en direct, c’est-à-dire sans être logées au sein d’une enveloppe fiscale. Ce mode de souscription permet notamment d’acquérir ses parts de SCPI à crédit et ainsi d’alléger ses mensualités : les loyers que vous percevez contribuent à rembourser l’essentiel du crédit.
Vous pouvez également souscrire de la pierre-papier dans un contrat d’assurance vie et bénéficier de plusieurs avantages :
- Une décote sur le prix d’achat (par rapport au prix en direct)
- L’application de la fiscalité de l’assurance vie si vous choisissez de retirer les revenus de la SCPI du contrat (la fiscalité appliquée à la détention de SCPI en direct est celle – plus lourde – des revenus fonciers)
- Le délai de jouissance (délai avant le versement des premiers dividendes) est raccourci, voire immédiat après la souscription
- Une transmission dans un cadre fiscal intéressant
- Une meilleure liquidité des parts
SCPI ou actions : quels risques ?
Ni l’investissement en actions ni l’acquisition de parts de SCPI – en direct ou via un contrat d’assurance vie – ne garantit le capital versé. Dès lors, un risque de perte en capital existe.
Quels sont les risques des SCPI ?
- Risque de baisse des revenus locatifs : une diminution du taux d’occupation financier (indicateur de la performance locative d’une SCPI, c’est le rapport entre le montant réel des loyers facturés et le montant qui serait facturé si tout le patrimoine immobilier était effectivement loué et occupé pendant une période donnée) et/ou une baisse du montant global des loyers versés par les locataires, pourrait conduire à une baisse de rendement. Un risque atténué par la mutualisation des risques (parcs immobiliers constitués de nombreux immeubles et de nombreux locataires)
- Risque de baisse du prix de la part : le capital n’est pas garanti, la valeur de la part peut varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la conjoncture immobilière
À noter : Si les parts ne sont pas vendues, les moins-values réalisées ne sont que latentes, ce qui signifie qu’il n’y a pas encore de perte réellement subie. Ce placement doit s’apprécier sur le long terme, une durée de détention suffisamment longue réduit considérablement le risque de moins-value à la revente.
- Risque de défaillance de la société de gestion
- Risque de liquidité
Quels sont les risques des actions ?
- Risque de perte en capital
- Risque de liquidité
- Risque de faillite
- Risque de change
Le rendement potentiellement élevé des actions est la contrepartie d’une prise de risque importante.
Questions / Réponses
Pourquoi investir en SCPI ?
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) vous permettent d’investir dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion locative. Gérées par des sociétés de gestion immobilières, les SCPI procèdent à l’acquisition des immeubles (de bureaux, de commerces, d’établissements de santé, hôtels, entrepôts logistiques, résidences), recherchent des locataires, pilotent les travaux, versent les loyers au prorata des parts détenues par les associés. Ainsi, l’investissement en SCPI permet d’obtenir un revenu complémentaire régulier. Par rapport à l’achat d’un bien immobilier en direct, la souscription de parts de SCPI ne s’accompagne pas d’un ticket d’entrée élevé
L’investissement en SCPI peut se faire :
- Au sein d’un contrat d’assurance vie
- En direct, c’est-à-dire hors assurance vie : ce mode de souscription vous permet en plus d’acquérir vos parts de SCPI à crédit (ce qui n’est pas possible si vos parts sont logées dans un contrat d’assurance vie) et/ou en nue-propriété.
En les souscrivant en tant qu’unités de compte dans votre contrat d’assurance vie, les parts de SCPI ont un prix moins élevé qu’en direct (avec une décote de 2,5% en moyenne par rapport au prix de la part en direct). Ce mode de souscription vous permet en outre de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’enveloppe assurance vie. Mais, vous n’aurez accès qu’aux SCPI que l’assureur a référencées dans le contrat et ce dernier peut choisir de redistribuer totalement ou en partie seulement les loyers.
Le placement en SCPI doit être envisagé sur le long terme, notamment pour amortir les frais d’acquisition.
Comment souscrire des SCPI à crédit chez Linxea ?
Chez Linxea nous vous accompagnons dans la recherche du financement de vos SCPI en direct. Linxea a sélectionné plusieurs partenaires bancaires, afin de vous proposer les meilleures conditions de financement pour votre projet SCPI à crédit.
Vous pouvez retrouver le détail de ces solutions sur notre dédiée à l’achat de parts de SCPI à crédit.
Pourquoi éviter SCPI ?
De simples recherches Google mènent à une quantité non négligeable d’articles ainsi titrés : “Les pièges des SCPI”, “Éviter l’investissement en SCPI” etc… Après mini enquête, il s’avère que ces titres tiennent à deux raisons :
- ces articles ont été publiés pendant la crise du Covid : les confinements et la fermeture des commerces non essentiels ont alimenté des craintes quant à la capacité des SCPI investies dans les commerces et les hôtels à faire preuve de résilience
- ces articles font en fait surtout référence aux risques liés à l’investissement en parts de SCPI
