Pierre Garin, Directeur du pôle immobilier chez LINXEA s’est entretenu avec Jean-Luc Bel, Directeur du développement chez SOGENIAL Immobilier.
Focus sur l’année 2020 de Cœur de Régions / perspectives SOGENIAL 2021
PG : Quel regard portez-vous sur cette année « particulière » qui vient de s’écouler ?
JLB : Concernant Cœur de région, l’année s’est très bien passée, malgré le contexte sanitaire et économique chahuté. Nous restons cependant très attentifs à l’évolution de la situation.
Nous n’avons pas eu besoin de mettre en place une gestion « de crise », nous avons conservé une gestion tout à fait normale.
Tous nos objectifs ont été atteints, tant sur le TDVM qui était depuis le lancement établi à 6,25% et qui pour 2020 passe à 6,30%, que sur les indicateurs TOF (taux d’occupation financier) à 96,10% et TOP (taux d’occupation physique) à 97,25%. Notre taux de recouvrement des loyers et quant à lui supérieur à 99%.
Ces résultats témoignent de la bonne santé de la SPCI Cœur de Régions.
Viennent s’ajouter à cela deux revalorisations de 0,80% au 30/06 et 0,80% au 31/12 soit 1,60% sur l’année ce qui correspond à montant de 10€ par part.
PG : Comment expliquez-vous ces bons résultats sur 2020 ?
JLB : Nous avons su conserver une dynamique d’acquisition forte avec 15 acquisitions sur l’année écoulée, couplé à une diversification importante (33% commerce, 25% locaux d’activités, 42% bureaux).
PG : Pouvez-vous nous donner des exemples d’actifs ?
En commerces nous avons signé récemment un portefeuille composé de deux Quick, un en banlieue parisienne et un dans le Nord.
Pour les locaux d’activités/Bureaux, je pense à REXEL, leader de la distribution électrique aux professionnels en périphérie de Rouen, le siège social d’IZIMMO filiale du Crédit Mutuel Arkea à Brest, l’agence Pole Emploi de Péronne.
Ces locataires ayant des assises financières importantes, ils ont continué à honorer les loyers sans difficulté.
PG : Pour arriver à un tel rendement, vous avez utilisé le report à nouveau ?
JLB : Nous n’avons pas eu besoin de puiser dans les réserves, nos fondamentaux basés sur la qualité des signatures (recouvrement de 99% de nos loyers sur l’année) ainsi que nos taux de rendements acte en main nous permettent de servir un rendement à 6,30%.
Notre report à nouveau sur l’année 2020 devrait se situer aux alentours de 20%.
Nous conservons cette politique sur 2021.
PG : Justement, parlons de 2021, quelles sont vos perspectives ?
JLB : Tout d’abord, nous allons rester très attentifs à l’évolution sanitaire et économique, l’objectif que nous nous fixons est de poursuivre cette dynamique, notamment en termes de collecte qui en moins de deux ans s’approche des 30M€ et que nous souhaitons doubler en 2021.
PG : Concernant SOGENIAL IMMOBILIER, comment abordez-vous cette année 2021 ?
JLB : Après avoir lancé les bulletins trimestriels innovants sous forme de vidéos « BT LIVE » Les visites d’actifs en drone, nous allons lancer plusieurs nouveaux fonds dont une nouvelle SCPI qui va s’appeler Cœur d’Europe, une SCPI diversifiée en zone euro qui devrait voir le jour en début de 2eme trimestre.
Nous allons également commercialiser un OPPCI « France Régions Opportunité ».
Donc beaucoup de bonnes nouvelles avec comme leitmotiv « le maintien et l’amplification de la dynamique amorcée »
PG : Une question qui revient souvent, elle concerne les valeurs d’expertises.
JLB : Les expertises sont en train d’être affinées, les premiers retours sont optimistes et il ne devrait pas y avoir de baisse de valorisation, la tendance s’oriente vers une estimation sur les mêmes bases que 2019. Cela est dû à l’expertise de nos équipes d’investissements qui ont su très bien sourcer et acheter les actifs qui composent les SCPI.
