Actualisée chaque année, la valeur de reconstitution d’une SCPI correspond à la valeur nette de son patrimoine (immobilier et financier) augmentée des frais et taxes nécessaires pour recréer la SCPI à l’identique.
La valeur de reconstitution est une donnée intéressante notamment pour un éventuel investisseur. Car, rapportée au prix de souscription, elle permet de juger de l’opportunité d’investir dans une SCPI… de juger si la part est à un juste prix… ou pas.
Concrètement, on parlera de décote (<) quand le prix de souscription est inférieur à la valeur de reconstitution. En clair, cela signifie que le prix fixé est attractif par rapport à la valeur des actifs de la SCPI.
Inversement, quand le prix de souscription est supérieur à la valeur de reconstitution, la SCPI montre une surcote (>). Dans ce cas, l’opération peut être est moins favorable pour un futur investisseur. Simple alors, pour se décider ? Pas tant que cela.
En effet, la règlementation oblige que le prix de souscription d’une SCPI soit compris dans une fourchette entre -10% et +10% autour de la valeur de reconstitution. Une vaste marge de manoeuvre laissée à la société de gestion qui lui permet d’ajuster le prix de la part en fonction de ses objectifs. Par exemple, opter pour un prix de souscription bas pourra signifier une politique commerciale agressive qui cherche à attirer de nouveaux associés en présentant un taux de rendement supérieur au rendement réel des actifs. A l’opposé, une société de gestion souhaitant maîtriser la collecte de sa SCPI, cherchera à dégrader le taux de distribution en relevant le prix de souscription autour de la fourchette haute (+10%). Cette configuration favorise les anciens associés au détriment des nouveaux. Mais surtout, elle témoigne d’une gestion prudente qui veut éviter le risque dilutif sur le rendement d’une collecte trop abondante alors que le rentabilité des immeubles est à la baisse.
En tous cas, si le principe d’équité entre nouveaux et anciens associés suppose que le prix de souscription soit proche de la valeur de reconstitution, il n’en reste pas moins que se focaliser sur le seul critère d’une décote (ou surcote) pour investir (ou pas) dans une SCPI n’est pas suffisant. Il faut aussi superposer des filtres comme le taux d’occupation, la taille, la qualité du patrimoine et des locataires, les réserves, l’évolution du prix de la part dans le temps et bien sur, le rendement.
