Le maillage du territoire « dense et performant » rend-il les villes compostées gare-TGV plus attractives ? Leur développement a- t- il bénéficié d’un effet TGV-Très Grande Vitalité ? Le prix des terrains soutenus par l’espoir de l’arrivée de nouvelles entreprises, de nouveaux ménages, et d’investisseurs ont-ils connu une évolution TGV- Très Grande Valorisation ?
Eh bien, pas forcément. Paré de toutes les vertus, le trio ville-gare-TGV « n’entraîne pas systématiquement un nouvel élan économique… et les réussites immobilières sont contrastées ». Plus qu’une gare, c’est d’abord la capacité des villes à développer un centre tertiaire important et à l’intégrer dans un projet urbain qui aura un impact sur l’attractivité du secteur et par vois de conséquence sur les valeurs. Selon l’étude de JLL créer une gare sans une vision stratégique globale n’induit pas un dynamisme économique local. Pour preuve, des zones comme Toulouse et Nice qui ont su se développer sans LGV (Ligne Grande Vitesse). Aux réussites (Lille, Lyon ou Reims, Bordeaux…) liées à une localisation centrale et au développement d’importants pôles tertiaires répondent aussi des échecs. Comme à Tours, Amiens, Mâcon-Loché le Creusot où l’ »urbanisation a été limitée, voire quasi nulle ».
Même si une gare TGV n’est pas « un facteur direct de localisation recherché par les entreprises », elle déclenche cependant une dynamique qui peut expliquer l’implantation d’entreprises à proximité et s’accompagner d’une progression des prix de l’immobilier. Cette hausse toutefois, demeure le plus souvent circonscrite aux quartiers proches de la gare, et « résulte le plus souvent d’un phénomène d’anticipation dû à l’annonce et à la progression du projet ». Un mouvement qui dure plus longtemps quand il est accompagné de grandes opérations de rénovation ou de réhabilitation urbaine associées à un projet économique global comme à Lille (la gare Lille-Europe permit de créer Euralille).
Au final, JLL estime qu’une desserte TGV peut influer sur l’offre immobilière de bureaux « et plus précisément sur les décisions des promoteurs ». L’image d’une ville valorisée par une desserte TGV peut alors « rendre envisageable un secteur qui ne l’était pas en matière d’investissements immobiliers ». Partout ? Loin de là. Le TGV a « incontestablement favorisé le développement des grandes métropoles régionales mais au prix d’un certain délaissement des villes de taille intermédiaire, étapes et non terminus des lignes grande vitesse ». En conclusion, le TGV ne crée pas du développement économique à partir de rien, il constitue un accélérateur de croissance de l’activité économique et du marché immobilier… quand les facteurs de cette croissance sont déjà réunis.
