Novapierre Allemagne : la croissance sur mesure
Depuis son arrivée en fanfare en 2013, Novapierre Allemagne reste encore et toujours la seule SCPI investie intégralement sur l’immobilier commercial allemand. Un axe qui attire de nombreux investisseurs au point d’obliger Paref à adopter une gestion de la croissance de sa SCPI. Pourquoi ? Afin de conserver la main sur la qualité des investissements. Comment ? En stoppant régulièrement la collecte pendant quelques mois. Autre signe de la démarche prudentielle, les éventuelles acquisitions sont soumises à une expertise externe de manière à conforter « les estimations faites indépendamment par la société de gestion » et bien sûr, apporter une sécurisation supplémentaire.
Diversifié sur 31 actifs répartis dans 10 Länder sur les 16 que compte l’Allemagne, le portefeuille immobilier présente déjà une revalorisation de +5 % par rapport au prix d’acquisition. Quant au prix de la part (260 €), malgré sa hausse de 2% début octobre, elle demeure encore conservatrice au regard de la valeur de reconstitution (269 €).
Les chiffres significatifs de l’exercice 2017 (2016)
- Collecte nette : 105,2 M€ (75,5 M€)
- Capitalisation : 269,4 M€ (164,25 M€)
- Retraits de parts réalisés : 1 748 (1 190)
- 4208 (2657) associés et 1 056 555 (644 116) parts
Patrimoine immobilier 2017 (2016)
- 4 (15) acquisitions à 55,5 M€ (93,8 M€)
- 31 actifs (27) pour 161 325 m2 (131 325 m2)
- Répartition géographique : Allemagne 100% (100%)
- Répartition typologique : commerces 100% (100%)
- Loyers quittancés : 1,48 M€ (607 k€)
- Taux endettement (limité à 40% de la valeur des actifs) : 17,98% (25,27%)
- Valeur vénale du patrimoine : 223,4 M€ (158,9 M€)
- Valeur de reconstitution : 269 € (263 €)
- Valeur de réalisation : 227 € (219 €)
- Taux d’occupation financier moyen de : 97,5% (98,1%)
Les performances 2017 (2016)
- Résultat : 11,98 € (13 €)
- Dividende : 12 € (12 €)
- Prix acquéreur moyen de la part : 255 € (252 €)
- TDVM : 4,71% (4,76%)
- Report à nouveau : 0,66 € (0,87 €)
Les perspectives 2018
D’après Paref Gestion, elles « sont intéressantes ». La croissance maîtrisée de la SCPI permet à la fois des acquisitions d’un montant unitaire plus important et de caler le programme d’investissement au plus près de la collecte. Dans cette optique, la société de gestion anticipe un taux de distribution autour de 4,5% après impôt.
L’avis du conseil de surveillance
Jacques de Juvigny le président du CS note de « nombreux » atouts. D’abord, les centres commerciaux forment un patrimoine « de qualité ». Preuve en est la progression des valeurs (réalisation, reconstitution) et les rares libérations qui lorsqu’elles interviennent trouvent rapidement preneur « dans des conditions plus favorables ».
Le rapport souligne aussi des risques résultant en particulier de l’importance des souscriptions. Du coup, le pilotage de Novapierre Allemagne en termes d’ajustement du capital aux investissements représente un enjeu important qui « conditionnera l’amélioration des futurs dividendes. »
