Le journal de bord du médiateur de l’AMF (2 juillet 2022) rappelle les règles élémentaires lors de la souscription de parts de SCPI. Moralité : il faut s’entourer de professionnels compétents.
L’achat de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peut se faire directement auprès de la SCPI ou par un intermédiaire habilité. Dans le dossier qui nous intéresse un client avait demandé à sa banque de souscrire pour son compte des parts d’une SCPI. Rassurez-vous : le conseiller de la banque n’a pas détourné l’argent à son profit, il a tout simplement oublié d’envoyer le bulletin de souscription à la SCPI et les fonds correspondants qui sont restés inactifs sur le compte courant du client ….
Oubli d’autant plus incompréhensible que c’est ce conseiller lui-même qui avait recommandé cette SCPI (probablement d’une société filiale de la banque ou du même groupe que cette banque).
Sans avoir reçu la souscription et le montant correspondant, la société de gestion de la SCPI ne pouvait, bien entendu, pas attribuer de parts au client et donc elle ne pouvait pas lui verser les revenus trimestriels qu’il escomptait.
Se posait alors la question du préjudice et de sa réparation
Les fonds qu’il pensait avoir investis lui ayant été retournés, le client a demandé à la banque de l’indemniser à hauteur des revenus qu’il aurait dû percevoir si sa souscription avait bien été prise en compte.
La banque a alors accepté de lui accorder cette indemnisation, correspondant aux revenus non perçus sur la période s’étendant de la date d’entrée en jouissance* des parts jusqu’à la date à laquelle les fonds ont été retournés au client.
Malgré tout, le client perdait plusieurs mois de revenus de SCPI
Néanmoins, le client estimait cette indemnisation insuffisante dans la mesure où, s’il souhaitait réinvestir de l’argent en parts de SCPI, un nouveau délai d’entrée en jouissance* de 5 mois s’écoulerait, période pendant laquelle il ne percevrait à nouveau aucun revenu trimestriel. Par ailleurs, la période s’étendant de la date de retour des fonds jusqu’à la nouvelle souscription devait, selon ce client, également donner lieu à indemnisation à hauteur des revenus non perçus.
C’est dans ces conditions que le client a sollicité l’intervention du médiateur de l’AMF.
Le médiateur a tenu à indiquer que le préjudice consistant en l’absence de revenus versés durant le délai d’entrée en jouissance en cas de nouvelle souscription devait également être indemnisé. En revanche, il n’est pas apparu au médiateur que l’indemnisation sur la base des revenus non perçus pendant la période s’étendant du retour des fonds jusqu’à la nouvelle souscription était justifiée.
*Note du médiateur de l’AMF à propos du délai de jouissance des SCPI : Les SCPI étant investies en actifs immobiliers, chaque nouvelle souscription doit donner lieu à une détention immobilière réelle. Ces nouvelles acquisitions ainsi que leur mise en location ne se font pas de manière instantanée, d’où la nécessité de l’existence d’un délai d’entrée en jouissance, qui peut être de plusieurs mois, pendant lequel l’investisseur n’est pas rémunéré.
La plus grande prudence doit être apportée dans le choix d’un conseiller. Celui de cette banque manquait de rigueur. D’ailleurs, le client déçu n’a-t-il pas préféré changer d’établissement après ce malheureux oubli ?
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