En cas de reprise rapide de l’économie, les 2 classes d’actifs de prédilection des SCPI d’Advenis Reim pourraient sortir de la crise sans trop de dommages pour les associés.
« Pour l’instant nous ne sommes pas inquiets sur nos SCPI ». Prononcée le 8 avril, la phrase rassure après plusieurs semaines d’une crise inédite. À circonstances exceptionnelles, mesures, tout autant : suspension par la commission européenne des règles de déficit budgétaire ou encore un plan colossal par la BCE de 750mds € pour aider les entreprises européennes à pallier leurs difficultés à court terme. Sans nier que la crise aura aussi des conséquences sur le secteur immobilier, elle aura néanmoins des effets variables selon la typologie des immeubles.
Par exemple, la fermeture des hôtels, des restaurants et de certains commerces aura un impact économique « majeur ». A l’inverse, l’investissement résidentiel et de bureaux « devraient mieux résister.
Dans ce contexte, comment vont réagir les SCPI gérées par Advenis REIM ?
L’immobilier résidentiel et la gamme Renovalys
S’agissant d’un secteur moins exposé à la crise, le patrimoine immobilier détenu par les SCPI comprend plus de 90% d’actifs résidentiels tous situés en France. Pour le moment, pas d’inquiétude à avoir car cette typologie « devrait faire preuve d’une meilleure résilience ».
Toutefois, la prudence reste de mise au regard d’un conditionnel où des mesures pourraient être prises par le gouvernement sur l’exigibilité des loyers. Au delà de cette incertitude, les retards de livraison sur les biens en cours de travaux ont une conséquence plus immédiate en décalant la perception des futurs loyers et en impactant possiblement la valorisation des actifs. Enfin, le solde restant des patrimoines (10%) est surtout formé de petits commerces « dont l’activité est naturellement perturbée par la crise. »
Au final, Advenis REIM estime bénéficier d’une « relative protection contre les effets de cette crise sur le long terme ». Pourquoi ? Une localisation des portefeuilles « en grande partie » au cœur ou à proximité de grandes métropoles régionales qui permettrait de ne pas avoir « un impact majeur sur la rentabilité des SCPI »
L’immobilier de bureaux et Eurovalys
La SCPI est investie à 100 % en bureaux , un créneau « relativement résilient car impacté de façon moins immédiate » que l’hôtellerie ou les commerces. 70% des locataires sont de grandes entreprises internationales notées par Standard & Poor’s entre AAA et BB+ ce qui signifie une belle solidité financière et la capacité à pouvoir surmonter les difficultés actuelles. De plus, la diversification des investissements en Europe, les localisations et la durée moyenne des baux supérieure à 6 ans constituent des gages de sécurité en termes de risques. Attention toutefois à ne pas s’emballer, car si la crise devait se prolonger, il y aura alors « des conséquences négatives sur les rendements » voire sur la valorisation des immeubles.
En Allemagne, le pays d’adoption philosophique d’Eurovalys des mesures de soutien aux entreprises ont été prises. Elles autorisent notamment les locataires à ne pas payer de loyers au 2ème trimestre. Un coup dur à court terme pour la trésorerie de la SCPI qui ne devrait cependant, pas « grever le résultat distribuable » si les sommes impayées ne sont que différées et si le propriétaire décide d’appliquer un taux d’intérêt pour compenser le retard de paiement. En clair, l’impact de trésorerie « serait parfaitement neutre en cas de remboursement des sommes dues sur l’année 2020.»
Sur les investissements, la société de gestion prévoit de rester « dynamique.» La collecte de début d’année va permettre de maintenir son programme d’acquisitions en « termes ajustés pour la situation actuelle ». Ensuite, la période peut être l’occasion de bénéficier d’éventuelles opportunités de marché. Reste à savoir si les banques participeront aux financements des investissements alors que leur rôle est déterminant pour « maintenir un effet de levier, catalyseur du rendement des fonds. »
