La valeur de reconstitution correspond à la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI à laquelle s’ajoute la valeur nette des autres actifs ainsi que tous les frais nécessaires pour reconstituer la SCPI à l’identique. Plus simplement, il s’agit du prix que devrait débourser les associés pour retrouver la même SCPI.
La valeur de reconstitution est aussi utilisée pour déterminer le prix de souscription. En effet, la règlementation exige que le prix de souscription soit fixé dans une fourchette de +/-10% autour de la valeur de reconstitution. Un intervalle pas innocent car il laisse une grande flexibilité à la société de gestion pour décider d’un prix « adéquat ». Ainsi, dans le cas d’un prix de souscription attractif (proche de -10%), l’associé est placé devant une stratégie commerciale agressive visant à attirer de nouveaux souscripteurs grâce à un prix décoté.
A l’inverse, dans une configuration où le prix de souscription chatouille la fourchette haute (+10%) de la valeur de reconstitution, cela signifie que la société de gestion souhaite limiter (ou maîtriser) la collecte. Comment ? En dégradant la rentabilité de la SCPI.
Le différentiel entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution représente le potentiel de valorisation des parts. Mais ce montant ne doit pas faire oublier le principe d’équité entre les nouveaux et anciens associés, lequel voudrait que le prix de souscription soit proche de la valeur du patrimoine de la SCPI.
| Société de gestion |
|
VR 2016 |
VR 2017 |
% |
|
| Advenis
Eurovalys |
VB |
1035,55€ |
1056,42 |
+1,72%
|
|
| Amundi Immobilier
Edissimmo RAP |
VB VB |
216,87€ 284,79€
|
221,22€ 290,2€ |
+2% +1,89% |
|
| Atream
Atream Hôtels |
VS |
1000€
|
995,33€ |
-0,46% |
|
| Euryale AM
Pierval Santé |
VS |
1005,22€ |
1028,93€ |
+2,35%
|
|
| Fiducial Gérance
Buroboutic Ficommerce Sélectipierre 2 |
VD VC VD |
263,59€ 230,96€ |
262,63€ 230,07€ 752,17€ |
-0,36% -0,38% +9,6%
|
|
| Foncia Pierre Gestion
Cap’Hebergimmo Foncia Pierre Rendt Placement Pierre |
VS FC FB |
267,42€ 920,71€ 343,62€ |
265,05€ 929,41€ 350,29€ |
-0,88% +0,94% +1,94%
|
|
| Immovalor Gestion
Allianz Pierre
|
VB |
360,02€ |
361,46€ |
+0,39%
|
|
| Inter Gestion
Cristal |
VC |
1106,94€ |
1116,04€
|
+0,82% |
|
| La Française AM
Epargne Foncière Eurofoncière 2 Europimmo market LF Europimmo LF Opportunité Immo Multimmobilier 2 |
VB VB VC VB VD VB |
850,39€ 264,92€ 963,11€ 997,97€ 205,8€ 805,56€ |
878,37€ 272,86€ 980,89€ 1026,40€ 205,11€ 829,96€ |
+3,29% +2,99% +1,84% +2,84% -0,33% +3,02%
|
|
| Paref Gestion
Atlantique Pierre 1 Capiforce Pierre Interpierre France Novapierre 1 Novapierre Allemagne Pierre 48 |
FD FD VS VC VC VPV |
275€ 312€ 1029€ 476€ 263€ 1292€ |
275€ 482€ 269€ 1382€ |
= +2,88% +1,84% +1,26% +2,28% +6,96%
|
|
| Perial
PFO PF Grand Paris PF02 |
VB VB VB |
1016,22€ 520,28€ 192,71€ |
994,67€ 544,49€ 192,51€ |
-2,12% +4,57% -0,1%
|
|
| Primonial Reim
Patrimmo Commerce Primopierre Primovie Patrimmo croissance Primofamily |
VC VB VS VPV VR |
199,44€ 202,83€ 198,07€ 553,23€ ns |
198,19€ 215,26€ 202,09€ 587,3€ 193,52€ |
+0,62% +6,12% +2,02% +6,15% ns |
Création juin 2017
|
| Sofidy
Efimmo 1 Immorente Immorente 2 Sofiprime |
VB VC FC FS |
223,8€ 325,38€ 286,54€ ns |
231,86€ 331,13€ 297,52€ 217,82€
|
+3,5% +1,76% + 3,83% ns |
Création août 16
|
| Sogénial
Coeur de ville |
FC |
206,75€ |
210,69€ |
+1,9% |
|
| Swiss life Reim
Pierre Capitale |
VD |
ns |
1008,38€ |
ns |
Création Janv 2017 |
| Voisin
Epargne Pierre |
VD |
207,3€ |
210,2€ |
+1,39% |
|
V : SCPI à capital variable
F : SCPI à capital fixe
B : SCPI bureaux
C : SCPI commerces
D : SCPI diversifiée
PV : SCPI de plus values
R : SCPI résidentielle
S : SCPI spécialisée
