Quand on veut vous faire croire qu’un simple prêt est un placement immobilier…

L’AMF a passé une information à propos des sites de partage de revenus en rappelant qu’il ne faut surtout pas confondre partage de revenus et propriété immobilière.

Les sites de partage de revenus immobiliers ne vous donnent pas comme les SCPI ou SCI la propriété de parts représentant les biens immobiliers et les quotes-parts de leurs loyers. Il s’agit simplement d’une méthode de mobilisation de capitaux dans laquelle les investisseurs acceptent de fournir de l’argent à une entreprise en échange d’un certain pourcentage des revenus bruts totaux de l’entreprise.

En fait, le particulier est prêteur d’argent, il devient créancier d’une société immobilière sans aucun droit sur le foncier.

Une mise en garde de l’AMF

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a publié récemment la mise en garde suivante :  « L’AMF souhaite alerter les investisseurs sur le discours commercial, parfois trompeur, tenu par les initiateurs de ces offres et les risques liés à ces investissements. Alors que la communication commerciale met souvent l’accent sur un investissement dans l’immobilier, les investisseurs ne deviennent en aucun cas propriétaires du bien mais sont de simples créanciers d’une société constituée spécialement à cet effet et souvent peu capitalisée. Ils ont apporté leur argent à cette société pour acheter l’immeuble dont elle devient propriétaire.

Par conséquent, les risques supportés par les investisseurs sont multiples. En plus de ceux habituellement liés à un investissement immobilier (les revenus qui varient en fonction par exemple de l’évolution des loyers, de la vacance locative, de l’insolvabilité des locataires ou de la réalisation d’une moins-value à la revente du bien), les investisseurs supportent un risque attaché à leur statut de créanciers de la société propriétaire du bien immobilier. Ceci les expose à un risque supplémentaire de perte du capital investi. Les initiateurs de ces offres mettent généralement en avant des rendements financiers trop optimistes voire irréalistes.

L’AMF constate également que certaines plateformes ne respectent pas la réglementation en vigueur, laquelle a notamment pour objet la protection des investisseurs à travers la qualité de l’information fournie, le traitement des réclamations ou l’accès à la Médiation de l’AMF.

L’AMF appelle en conséquence les investisseurs à la plus grande vigilance face aux propositions d’investissements dans l’activité de financement par partage de revenus futurs, souvent appelés royalties ».

La profession tente une normalisation

Différentes nouvelles plateformes proposant des offres d’investissement locatif en format RBF – Revenue Based Financing –  se sont réunies afin de créer la Fédération des Plateformes de Partage de Revenus (F2PR) avec l’ambition de faire prospérer la filière de manière éthique et responsable permettant de démocratiser certains placements (notamment immobiliers) de manière durable et vertueuse auprès d’un public ayant besoin d’un accompagnement adapté à ses connaissances.

Une charte entrée en vigueur le 5 septembre 2022 élaborée par la Fédération des Plateformes de Partage de Revenus (F2PR) prévoit :

« Tout Membre animant une Plateforme de RBF Immobilier s’abstiendra de mettre en avant des perspectives de gains pour les contributeurs exagérément optimistes et veillera à conserver une présentation équilibrée, sur la forme comme sur le fond, entre les informations relatives aux risques et celles afférentes aux performances. Il s’assurera de la mise en ligne de données statistiques fiables et comparables d’une année sur l’autre et s’abstiendra de présenter des prévisions sur des performances futures déraisonnables ou potentiellement trompeuses.

Toute difficulté survenant dans le cadre d’un projet présenté sur la plateforme devra être révélée sans délai de manière à être clairement identifiée comme telle par les contributeurs concernés. »