En première ligne face à la pandémie, l’immobilier de santé sera au cœur du monde d’après, selon Primonial REIM.
Depuis 2015, les institutionnels se bousculent via des opérations d’externalisation ou d’acquisitions de portefeuilles pour investir dans le secteur de la santé. Leurs motivations ? D’abord, « la recherche de revenus locatifs sécurisés par des baux longs et peu vulnérables aux cycles économiques ».
Deuxio, « une pénurie d’offres en facteur de soutien à l’investissement, et donc indirectement aux valeurs ». Enfin, un niveau de rendement maintenant une prime justifiée par rapport aux actifs de bureaux explique Daniel While, directeur recherche et stratégie de Primonial REIM.
Les montants engagés en 2019 par exemple, sur les résidences seniors et maisons de retraite médicalisées représentent en Europe 7,3 Mds € (+20% sur un an). Ils restent cependant encore « alternatifs » face aux actifs banalisés comme le bureau (130 Mds €). Dans la foulée, les taux de rendement à l‘acquisition se tendent : de l’ordre de 4% pour les EHPAD les plus qualitatifs et 5,15% pour les cliniques.
Dans le monde d’après le choc Covid-19, la société de gestion estime que l’immobilier de santé sera au cœur des problématiques. La prise de conscience des faiblesses des systèmes de santé, qu’ils soient italiens, français, ou américains pourrait aboutir, sinon à leurs remises en cause du moins à leurs remises en question. Et ce, alors que le nombre de lits pour 1 000 habitants a globalement décru dans les pays de l’OCDE. Pour la France, le ratio s’établissait à 8/1000 en 2000, pour passer à 6/1000 en 2017. Résultat d’une logique d’efficience où il s’agissait d’atteindre un objectif en minimisant les coûts et non pas d’efficacité (atteindre un objectif maximal, quel qu’en soit le coût), cette politique montre un prix « économique extrême… qui dépasse largement le coût des lits s’ils avaient été maintenus en excès. »
Bref, dans le temps, la logique d’efficacité est la même que celle qui sous-tend la transition énergétique : un investissement important aujourd’hui pour limiter un coût colossal demain qui sera reporté sur les générations futures.
Qu’en conclure ? Il y a « nécessité de « surinvestir » dans l’immobilier dans ce secteur. Ce message défendu par 2 SCPI spécialisées à l’instar de la pionnière (2012), Primovie et de Pierval Santé est d’autant plus audible qu’elles bénéficient de soutiens structurels qui « vont perdurer » : une demande de soins induite par le vieillissement de la population, une viabilité financière des grands opérateurs paneuropéens, des baux longs attractifs pour les investisseurs et une faible sensibilité aux cycles économiques.
Sous l’angle de Primonial Reim, la société est le leader européen en immobilier de santé avec, fin 2019 plus de 6 mds € d’encours sous gestion, 340 établissements en portefeuille (2 151 986 m2) en Europe.
Quant à Primovie, elle est « un acteur incontournable sur ce marché.
Une place qui facilite non seulement l’accès à des opportunités d’investissement mais qui permet aussi de nouer des partenariats fructueux avec les locataires-exploitants.
