L’immobilier (logement, bureau) détenu en direct, via des fonds (SCPI, OPCI) ou des actions (foncières cotées) est bien positionné quelle que soit la durée.
Dans une étude récente l’IEIF étudie la performance sur 40 ans (1977-2017) d’un placement immobilier comparé à plusieurs véhicules traditionnels d’épargne (le livret A, assurance?vie en euros, Sicav monétaire, Sicav obligataire, actions, or).
L’immobilier étant un actif de long terme obéissant à des cycles longs de 8 à 10 ans, « l’approche la plus appropriée » est ainsi celle du TRI (taux de rentabilité interne) sur différentes périodes pour mesurer sa performance. Si 5 ans paraît adaptée à la spécificité de l’immobilier, une durée de 20 ans est sans doute plus appropriée car elle permet « d’englober deux cycles et de donner des résultats représentatifs ».
Les principaux enseignements de TRI sur la période de 1977-2017
* les actifs cotés (actions, foncières) sont en tête de classement quel que soit la période, avec une alternance d’actions et de foncières. Sur 10, 15 et 20 ans, les foncières cotées ont l’avantage. La création du statut SIIC en 2002 a ouvert la voie à une gestion dynamique de leur patrimoine immobilier. Elles ont aussi pu tirer profit de la baisse des taux d’intérêt et subi moins fortement la crise de 2008 que le reste du secteur coté.
*L’immobilier direct vient en deuxième position. Talonné par le logement parisien, le logement en France surperforme les autres actifs immobiliers sur 15, 20 et 30 ans. Les bureaux dégagent les meilleures performances sur 5 ans. L’IEIF remarque qu’à l’exception de périodes courtes « les performances de l’immobilier direct sont assez proches de celles des foncières. »
Les fonds immobiliers ont des performances « imbriquées dans celle de l’immobilier direct ». Les SCPI battent systématiquement les OPCI sauf sur 30 ans. La poche financière des OPCI qui est partiellement investie en actions, permet de « capter une partie de leur performance à long terme ».
Les instruments de taux se placent en troisième position. Les obligations précèdent le Livret A qui précède les fonds monétaires. Sur 5, 10 et 15 ans, ces produits progressent moins que l’inflation.
L’assurance?vie (fonds euros) est battue par les obligations sur 5 et 10 ans ou présente une performance similaire sur 15 ans . Ce n’est pas le cas, en revanche sur une période beaucoup plus longue (20 et 30 ans) où elle fait mieux. La raison tient à « son caractère composite qui lui permet de bénéficier en partie du potentiel des actions ».
L’or est très volatile. Ce n’est pas une surprise. Dernier du classement sur 5 ans et 30 ans, il arrive en deuxième position sur 10 ans.
Tableau des performances par le Taux de Rendement Interne
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5 ans 2012-2017 |
10 ans 2007-2017 |
15 ans 2002-2017 |
20 ans 1997-2017 |
30 ans 1987-17 |
40 ans 1977-17 |
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SCPI |
5,2%
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5,9%
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8,6%
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9,8%
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10,6%
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10,1% |
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foncières |
11,3% |
7,3%
|
14,5%
|
13,7%
|
8,9%
|
15,3%
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|
Logement france |
3% |
4,4%
|
9,7%
|
11,3%
|
10,4%
|
nc |
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Logement Paris |
3,3% |
5,8%
|
9,6%
|
11,1%
|
9%
|
11,8%
|
|
Bureaux France |
6,2%
|
4,6%
|
8%
|
9,4%
|
7,5% 7,3% |
nc |
|
OPCI |
4,1%
|
4,7%
|
7,8%
|
9,2%
|
7,6%
|
nc |
|
actions |
12,5%
|
3,3%
|
8,5%
|
7,2%
|
10,6%
|
16,2%
|
|
or |
-4,4%
|
6,2%
|
7,7%
|
6,8%
|
3,1%
|
5,4%
|
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Assur vie |
2,3%
|
2,9%
|
3,4%
|
4%
|
5,8%
|
6,6%
|
|
Obligations |
2,8% |
3,8%
|
3,4% |
3,7% |
5,1%
|
6,5%
|
|
Livret A |
0,9%
|
1,7%
|
2%
|
2,2%
|
3,2%
|
4,9%
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Sicav monétaire |
0,2%
|
0,8% |
1,4% |
1,9%
|
3,3%
|
nc |
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inflation |
0,5% |
1% |
1,3% |
1,3% |
1,7% |
3 ,3%
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