L’expérience, la nature immobilière, la taille, la qualité des locataires et des patrimoines permettent à Perial de continuer à travailler calmement et d’appréhender l’avenir avec sérénité.
Le plan de continuité construit par Perial permet à la gestion opérationnelle de continuer « pour l’instant de façon normale. » Les souscriptions arrivent, les investissements engagés se poursuivent, le 1er acompte sera versé et les loyers du 2ème trimestre sont facturés.
En contact permanent avec les 1200 locataires pour le paiement, l’étalement ou le report des loyers pour les petites entreprises, la société de gestion fait valoir sa solidarité au maintien de l’activité économique en tant que bailleur et à la protection de ses investisseurs en tant que gestionnaire de fonds.
Loic Hervé précise un quotidien où plus de 50 collaborateurs sont mobilisés « pour assurer la continuité de service sur les immeubles ». La démarche d’accompagnement aux loyers est réalisée sur mesure. Une mesure pertinente pour prendre en compte les situations particulières.
Sur les petites entreprises, Perial applique mensualisation et échéanciers de paiement sans pénalités. Reste que tous les clients ne sont pas impactés de la même façon. Ceux dans l’alimentaire, la pharmacie, les administrations et les collectivités locales résistent mieux que certains commerces ou crèches. Idem pour les pays.
Au 1er trimestre, les loyers ont été encaissés à 90 % sur l’ensemble des fonds. Ensuite, la diversification géographique, un socle de locataires solides sur des bureaux de grandes qualités, l’exposition mesurée en matière d’établissements de santé, commerces et hôtels bénéficiant de garanties de maison mère, une très faible exposition au loyer variable et la diversité des secteurs d’activité sont autant de « garanties fortes à la poursuite de la perception des loyers. »
Au chapitre des investissements, Stéphane Collange agit… « mais avec prudence ». Les PF0, PFO2 et PFGP sont en avance sur leurs programmes d’acquisitions ce qui permet d’optimiser la performance et de « rester serein pour investir la collecte dans de bonnes conditions ».
Le responsable n’a pas « cédé à la facilité de la performance à tout prix » en privilégiant la « résilience des acquisitions sur le long terme. » La stratégie actuelle consiste à finaliser les opérations engagées et étudier de nouveaux dossiers. L’objectif est ainsi de réaliser des « investissements d’opportunités en sortie de crise ». Enfin, il est attentif à des repricing qui tiendraient compte d’une probable prime de risque supplémentaires.
Sur l’impact de la crise sur les performances, Yann Videcoq directeur du fund management apporte une réponse tranquillisante. Depuis 53 ans, Perial a connu et traversé plusieurs crises en sachant préserver au mieux les intérêts des associés. Certes, il ne dispose pas comme beaucoup d’acteurs du marché de tous les éléments de contexte pour évaluer l’impact d’une crise qui est toujours en cours mais il insiste sur les grandes caractéristiques de ses 3 SCPI.
- Elles sont de tailles significatives (entre 700M€ et 2,4mds€) ce qui forme un élément d’atténuation du risque.
- Elles dénombrent plus d’un millier de locataires appartenant en majorité à des grandes entreprises nationales ou internationales « par nature plus solides » (fin 2019, 84 % des loyers étaient supérieurs à 100 K€).
- Ensuite, depuis plusieurs années, des réserves ont été reconstituées.
- Quant à la valeur de part, elle est très défensive. Un choix « historique » de prudence chez Perial qui se traduit par des prix se situant dans la fourchette basse de la valeur de reconstitution (VR). Exemple. Depuis le 1er mars, le prix de souscription de PF Grand Paris s’élève à 532 € et sa VR 2019 atteint 570, 52 €.
Selon la réglementation, le prix doit se situer dans un tunnel entre +ou-10% autour de la VR soit entre 513,47 € et 627,57 €. En d’autres termes, cela signifie qu’avant de baisser la part de PFGP, il faudra que la VR baisse de plus de 15 %. Il y a de la marge ! Le même exercice pour PF02 et PF0 révèle qu’il faudrait une baisse de plus de 11 % et 13 % de la VR pour impacter le prix de la part. En tous cas, s’il est très difficile d’évaluer l’impact de la crise sur les valeurs de l’immobilier, les mesure prises par le gouvernement et le banques centrales « devaient jouer un rôle d’amortisseur à une éventuelle baisse de valeurs ».
Dans ces conditions, « les SCPI de Perial semblent dans une situation saine qui leur permet d’envisager l’avenir avec sérénité ».
