Depuis quelques mois, l’inflation augmente sans détériorer les conditions de crédit. Dans une telle configuration, la constitution d’un patrimoine immobilier est facilitée : la charge mensuelle du crédit est allégée, tandis que les loyers peuvent bénéficier d’une revalorisation. Les SCPI grâce à leur capacité à diversifier le risque apparaissent adaptées pour jouer ce thème d’investissement.
Entre 3 et 3,5% en France au premier semestre 2022, selon l’Insee, plus de 4% en Allemagne, selon la Bundesbank, 7,5% aux États-Unis… Alors que l’inflation avait disparu des économies développées, elle fait son grand retour depuis quelques mois. Les conséquences pour les ménages sont bien connues : baisse du pouvoir d’achat à court terme et grignotage du patrimoine à plus long terme. Difficile en effet de préserver son capital avec des rendements servis sur la plupart des produits liés aux taux d’intérêt (fonds en euro, livrets bancaires…) bien inférieurs à l’inflation.
Une érosion des remboursements
Les particuliers peuvent toutefois compter sur une valeur refuge : l’immobilier. Mieux : l’inflation pourrait paradoxalement permettre aux ménages de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût car dans le même temps, les taux d’intérêt sur les emprunts restent contenus. Si la Banque centrale américaine (la FED) a choisi de réagir promptement contre la hausse de l’inflation en annonçant une augmentation prochaine de ses taux directeurs, la Banque centrale européenne (BCE) privilégie, quant à elle, une approche plus prudente. L’institution a fait savoir qu’elle ne devrait pas intervenir avant la fin de l’année. Et il est entendu que ses interventions seront modérées. Les conditions de crédit pour investir dans l’immobilier résidentiel – qu’il s’agisse de l’acquisition de la résidence principale et/ou d’investissement locatif – devraient donc rester très attractives dans les prochains mois.
« Nos meilleurs profils investissent à moins de 1% sur 20 ans, les taux d’intérêt sont toujours historiquement bas et le coût en capital d’investissement en immobilier est même actuellement négatif », affirme par exemple Martin Menez, Président de Bevouac, entreprise de conseil en investissement clé en main. Même configuration pour l’immobilier d’entreprise et en particulier le bureau : avec un taux d’intérêt sur l’OAT 10 ans (obligation émise par l’État français) au 17 février à 0,70% et des taux de rendement à 2,6 % pour des biens immobiliers de qualité et sécurisés dans le quartier central des affaires (QCA) à Paris, la prime de risque est d’environ 2%, elle se situe ainsi dans la fourchette historique qui est comprise entre 150 et 200 points de base.
Une diversification du risque
Pour jouer ce thème d’investissement, la souscription à des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) à crédit apparaît attractive. « Dans un contexte inflationniste mais de taux d’intérêt réels toujours très faibles, souscrire des parts de SCPI à crédit peut s’avérer une combinaison gagnante pour se constituer un patrimoine immobilier à moindre effort : l’épargnant-emprunteur verra sa charge mensuelle de crédit allégée par l’inflation, tandis que les rendements des parts, qui permettent de couvrir une partie des échéances mensuelles, profiteront de la revalorisation indicielle des loyers », avance Guillaume Arnaud, Président du Directoire de SOFIDY. En effet, qu’il s’agisse de résidentiel dans l’ancien ou de bureaux, les loyers sont automatiquement ajustés à l’inflation. De plus, les SCPI offrent une sécurité supplémentaire dans la mesure où elles intègrent un patrimoine diversifié et sélectionné par des professionnels.
Notons enfin que les gestionnaires de SCPI et les plateformes d’épargne proposent maintenant des solutions de financement pour investir à crédit sur ces supports d’investissement et donc bénéficier à plein des conditions actuelles.
