Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler de l’IEIF analysent le marché immobilier au travers de 4 scénarios de reprise économique : « V », « U », « L » ou « W » ?
Globalement, la crise a montré une réaction rapide, énergique, puissante, relativement solidaire et disciplinée pour privilégier en priorité le bien commun et la vie humaine. Indispensable pour aider au redémarrage de l’économie une fois le pic de l’épidémie atteint !
Dès lors les spécialistes de l’IEIF s’interrogent sur les conséquences en matière immobilière de cette crise.
D’abord, le risque que les actifs soient systématiquement pris en étau entre une remontée des taux d’intérêt et une baisse des revenus locatifs paraît faible. Car, la prime de risque sur l’immobilier est historiquement élevée.
Ensuite, parce que les banques centrales sont très déterminées à maintenir « les taux directeurs à zéro (ou moins) pour longtemps et les programmes d’achat d’actifs autant que nécessaire ». Une question cependant demeure : Quel sera le taux d’actualisation utilisé dans les expertises étant entendu que la problématique locative est complexe ?
Tout dépend de 4 scénarios économiques
Le scénario en V : après la chute de l’économie, c’est une reprise rapide de la consommation, de la production et des investissements. En termes d’immobilier, c’est bon pour l’hôtellerie d’affaires, le commerce de pied d’immeuble et la logistique de proximité.
Le scénario en U : la ligne horizontale du « U » signifie flottement. Il concernerait l’industrie et les services aux entreprises, tout ce qui nécessitera une période de remise en ordre et de re-coordination des chaînes d’approvisionnement et de valeur. En termes immobiliers : l’hôtellerie de tourisme, les centres logistiques régionaux, les centres commerciaux régionaux, les bureaux loués aux grandes entreprises.
Le scénario en L : Le pire ! Pas de reprise rapide après le plongeon. Ce cas associe tout ce qui serait pénalisé durablement comme les grands centres logistiques aéroportuaires et portuaires, les bureaux loués à certaines PME, une partie du segment « prime » du résidentiel dans les grandes métropoles.
Le scénario en W : plongeon, redémarrage, re-plongeon… re-re démarrage. Ce schéma s’appliquerait s’il y avait une alternance de confinements, sachant qu’à « chaque fois, les mesures de soutien budgétaires et monétaires ne pourront être que de plus en plus aléatoires ». De quoi générer une grande incertitude sur la valorisation du marché immobilier laquelle sera levée quand les transactions repartiront.
Pour l’heure, c’est la grande incertitude. Et du côté du secteur immobilier, les changements brutaux engendrés par le confinement ainsi que le déclenchement des plans de continuité, « démontrent l’intégration nécessaire de plus de technologies dans la maintenance, la gestion, les transactions, etc. en provenance de tout l’écosystème des Proptech ».
Enfin, par extension, cette crise « préfigure très certainement ce que pourrait être demain une crise climatique. »
