Le développement du e-commerce va de pair avec l’existence d’entrepôts et de petites unités de stockage qui constituent autant d’opportunités d’investissement pour les SCPI. L’an dernier, 26% des investissements consacrés à l’immobilier d’entreprise étaient dédiés à cette thématique en forte progression.
Crise sanitaire oblige: depuis 2020, le e-commerce se développe à une vitesse accélérée. Selon la Fevad (Fédération e-commerce et vente à distance), le nombre d’acheteurs sur Internet en France a augmenté en 2020 de 1,5 millions, passant ainsi à 41,6 millions de français, soit la hausse la plus importante depuis 2015. Et celle-ci s’est depuis poursuivie : + 15% sur le seul troisième trimestre 2021. Mêmes avancées en Europe où, selon une enquête menée par Ecommerce Europe et EuroCommerce, le nombre d’acheteurs en ligne a augmenté 2020 pour atteindre le chiffre record de 71 % deseuropéens ayant effectué un ou plusieurs achat(s) dans une boutique e-commerce! Pour jouer cette tendance, les investisseurs peuvent investir dans des SCPI (société civile de placement dans l’immobilier) spécialisées sur le thème de la logistique. Celles-ci sélectionnent des hangars, des entrepôts, des terrains industriels ou encore des petites unités de stockage en périphérie des villes qui servent à la préparation et à la réception des marchandises pour le secteur du e-commerce et/ou du commerce, au stockage de produits, au rangement de matériels d’entretien et à l’administration.
Ces «murs» présentent plusieurs avantages:
- Les baux affichent une durée moyenne de 15 ans (soit très supérieure à l’immobilier de services comme le logement étudiant ou de tourisme dont la durée est de 9 ans)
- Le locataire (ou exploitant) doit s’acquitter des charges liées aux travaux d’amélioration
- La rentabilité est élevée puisque comprise en moyenne autour de 4%, selon Knight Frank (contre 2,75% pour le Quartier Centrale des Affaires (QCA) à Paris), mais elle peut aller bien au-delà
- Il existe une belle dynamique en matière d’investissement. A ce titre, sur les 9 premiers mois de 2021 (derniers chiffres disponibles selon Knight Frank), 3,7 milliards d’euros avaient été investis sur les entrepôts et les locaux d’activité en France, ce qui correspond à une hausse de 43 % par rapport à la même période l’an dernier et à 26% des montants engagés en immobilier d’entreprise en France sur la période
Peu de SCPI pures, mais un thème en progression
Il existe peu de SCPI entièrement dédiées à la logistique. Parmi celles-ci figure Activimmo proposée par la société de gestion Alderan. Celle-ci distribue depuis sa création en 2009 des dividendes trimestriels supérieures à 6% et bénéficie depuis la fin de l’an dernier d’un label ISR qui justifie d’une stratégie responsable. Le marché français compte aussi des SCPI spécialisées à la fois sur la logistique et les parcs d’activité. C’est le cas par exemple d’Interpierre France géré par Paref Gestion qui a investi 7% de son actif en logistique et 26,2% dans des locaux d’activité (chiffres au 30 septembre 2021). Citons encore LF Opportunité Immo proposé par le Groupe La Française dont le patrimoine est majoritairement investi en Parcs d’Activités (79,91%) et accessoirement en entrepôts (2,38%). Selon La Française, les gérants de cette SCPI sont ouverts à des opportunités d’investissement sur des petites unités de stockage en proche périphérie des grandes villes («logistique du dernier kilomètre»). Enfin, notons que la plupart des SCPI diversifiées sur l’immobilier de bureau consacrent une part croissance de leurs investissements à cette thématique car elle permet d’accroître le rendement du portefeuille d’actifs.
