Déficit en matière de construction, indexation des loyers à l’inflation… les fondamentaux de l’immobilier résidentiel en font la valeur refuge par excellence. Pour investir sur cette classe d’actifs, il existe plusieurs types de SCPI qui répondent chacun à des objectifs patrimoniaux spécifiques.
Face à la montée de l’incertitude (hausse de l’inflation, guerre en Ukraine, huitième vague ou fin du covid ?…), l’heure est à la recherche de valeurs refuges pour placer son épargne. Parmi celles-ci, une domine : l’immobilier et en particulier l’immobilier résidentiel à travers l’investissement locatif. En France, la demande de logements est en effet structurellement inférieure à l’offre. Il faudrait construire environ 500 000 logements neufs chaque année, cependant la construction plafonne de façon quasi-systématique sous les 400 000 biens. Le taux de vacances (biens non loués) est donc très réduit, en moyenne autour de 2% avec des rendements qui se situent entre 2% pour Paris Intramuros et plus de 4% voire au-delà de 6% dans certaines villes de province (Strasbourg, Metz à titre d’exemple). Notons que les loyers peuvent s’ajuster à l’inflation, ce qui permet de maintenir un rendement réel attractif. Enfin, la réglementation est devenue beaucoup plus drastique en matière de normes environnementales, ce qui permet d’améliorer le parc locatif.
Un nombre réduit de produits
Pour investir sur cette classe d’actifs, il existe quelques SCPI dédiées, certes, elles sont peu nombreuses, à savoir à peine une petite dizaine, mais elles peuvent répondre à différents objectifs patrimoniaux (rendements réguliers, valorisation du capital). Les SCPI résidentielles investissent majoritairement dans des immeubles loués à des particuliers, mais aussi plus à la marge dans des résidences gérées spécialisées dans le logement des étudiants ou des séniors et plus récemment dans le coliving (colocation). Elles peuvent aussi inclure des investissements de diversification afin de protéger les investisseurs (du bureau ou des commerces).
Du rendement ou une revalorisation des parts
Il en existe de deux types : celles qui visent une maximisation du rendement offert à travers les loyers et celles qui s’intéressent plutôt à une valorisation sur le long terme des biens acquis (et donc qui recherchent les plus-values). Les premières versent généralement des rendements attractifs souvent supérieurs à la moyenne des SCPI.
En 2021, les SCPI résidentielles ont affiché en moyenne un taux de distribution de 4,31% contre 4,45% pour l’ensemble de ces produits, selon les données de l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière), mais les SCPI de rendement ont été bien au-delà.
A titre d’exemple, la SCPI Kyaneos Pierre, spécialisée dans le résidentiel à haut rendement a généré un taux de distribution de 5,94% en 2021. De leurs côtés, les SCPI qui misent sur la plus-value délivrent souvent un rendement faible. La SCPI Novapierre Résidentiel par exemple a distribué une rémunération de 2 % aux porteurs de parts en 2021. Mais l’intérêt de ce type de SCPI réside davantage dans la capacité de ses gérants à valoriser un patrimoine immobilier sur le long terme et donc dans le renchérissement des parts détenues par les souscripteurs.
Il existe également des SCPI mixtes, c’est-à-dire qui recherchent à la fois des plus-values et des loyers attractifs. La SCPI Primofamily investit dans les grandes métropoles à Paris, en région et en Europe, tout en cherchant à diversifier son patrimoine par le bais par exemple des commerces. En 2021, son rendement affiché était de 3,03%. Notons enfin dans cet univers, l’existence de quelques SCPI fiscales qui s’appuient sur les dispositifs actuels comme « le Pinel » ou « le Malraux » mis en place afin de favoriser la construction et la location de logements neufs et/ou réhabilités (gamme Urban Premium par exemple).
Il y en a donc pour tous les goûts !
