Hausse des taux d’intérêt, incertitude quant aux évolutions de loyers, différenciation de rendement entre les actifs immobiliers, instauration de primes en faveur des bâtiments « verts » et défavorables aux bâtiments « bruns ». Les SCPI sont actuellement sur tous les fronts.
L’année 2022 signe un changement radical dans l’environnement de taux d’intérêt. Après avoir longtemps été très bas ou négatifs, ils viennent d’entrer dans un cycle de hausse. Cherchant à lutter contre l’inflation, la Banque centrale européenne (BCE) a en effet augmenté à trois reprises les taux d’intérêt directeurs cette année et va réduire progressivement son bilan. Ces évolutions sont loin d’être neutres pour les marchés immobiliers. Selon le courtier Cafpi, au mois d’octobre, les emprunteurs avec les meilleurs profils pouvaient obtenir un prêt immobilier à 20 ans à 1,95% et à 25 ans à 2,10%. Ils ont ainsi quasiment doublé par rapport au mois de janvier 2022, et cela n’est pas fini.
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Quelles conséquences pour les investissements en immobilier ?
Les spécialistes envisagent un report des investissements sur les actifs immobiliers où le rendement est le plus élevé comme la logistique ou les murs de santé. « La crise du coût de la vie a obligé la BCE à agir fin octobre pour la troisième fois cette année en relevant ses taux directeurs de 75 points de base afin de limiter la forte hausse de l’inflation. Les taux de rendement étatique à 10 ans vont donc être très supérieurs en 2022 (+1,8%) à 2021 (+0,1%) en moyenne pour l’ensemble des pays de la zone euro » observe Henry-Aurélien Natter, directeur de la recherche chez Primonial REIM.
Pour le spécialiste, cela signifie que les rendements d’État à 10 ans pourraient venir concurrencer l’immobilier. Toutefois, il prévoit toujours un rendement global moyen pour l’immobilier en Europe, et notamment du bureau, au carrefour des marchés obligataires et des actions, tant en termes de volatilité que de rendement.
Si l’immobilier de bureau venait à être concurrencé, les gérants de fonds mettent en avant d’autres manière de travailler les actifs pour créer de la valeur. « L’immobilier de bureau en Ile de France est un marché profond et donc relativement liquide, il présente moins de risques comparativement à d’autres marchés », souligne Henry-Aurélien Natter. Mais encore faut-il disposer d’un locataire solide et surtout que les locaux relèvent des dernières normes environnementales.
« La réglementation est en faveur de l’immobilier vert par rapport aux passoires énergétiques qui deviennent moins attractives. Par ailleurs, des locaux modernes, moins énergivores, qui s’inscrivent dans une volonté de privilégier des modes d’organisation flexibles contribuent à l’attractivité des entreprises, et donc à créer de la valeur », avance Henry-Aurélien Netter.
En revanche, la hausse des taux d’intérêt servis dans l’univers obligataire ne devrait pas concurrencer les segments les plus rentables de l’immobilier comme la logistique dont le rendement moyen était de 12,9% en Europe entre 2012 et 2021, ni les murs de santé qui affichait sur la même période un rendement moyen de 8,25%. Et cela même si les experts anticipent une baisse dans le futur de ces rendements. Selon Primonial REIM, la logistique pourrait ainsi offrir un rendement moyen compris entre 6,5% et 7,5% entre 2022 et 2026 et les murs de santé entre 4,5% et 6%.
Les avantages de la SCPI dans un contexte d’incertitude
Toutes ces évolutions avantagent la SCPI par rapport à un investissement locatif en direct. En effet, dans une SCPI, le gérant réalise son allocation d’actifs et celle-ci varie en fonction des conditions de marché et des perspectives de rendement et de risque. Actuellement, par exemple, les gérants cherchent à s’adapter voire à anticiper les hausses de taux d’intérêt et les éventuelles corrections de prix.
Autre avantage de la SCPI : elles sont de plus en plus nombreuses à prendre en compte des critères extra-financiers. Certaines possèdent même des labels ISR qui prouvent leurs engagements.
Les biens en portefeuille visent donc une bonne performance énergétique et dans le cas contraire des travaux sont prévus pour répondre aux exigences réglementaires, créant ainsi de la valeur sur le long terme. Ceci est particulièrement flagrant dans le résidentiel.
« Les particuliers propriétaires d’un bien locatif n’ont pas toujours les moyens d’adapter leur logement pour bénéficier d’un DPE (diagnostic de performance énergétique) bien noté à la différence des investisseurs professionnels qui achètent des biens bénéficiant des dernières normes environnementales ou dans le cas contraire, prévoient des budgets de travaux. Ils ne subiront pas ainsi – contrairement à de nombreux particuliers – de décote à la revente », conclut Henry-Aurélien Netter.
