Jamais les SCPI n’ont été aussi européennes ! A l’aune d’une croissance de la collecte multipliée par 1.2 en moyenne depuis 2013 ce sont d’après l’IEIF 24 SCPI (près de 30%) gérées par 11 sociétés de gestion qui sont présentes sur le marché allemand pour un montant investi de 1,5 md € et un volume global de 145 actifs (630000 m2). Pourquoi ? Quoi ? Où ?
Selon les 2 « enquêteurs » Beatrice Guedj et Patrick Boério les raisons s’inscrivent dans un environnement économique porteur pour les 10 prochaines années montrant depuis 2010 une forte corrélation entre la croissance du PIB et rendements locatifs des bureaux. Elles s’expliquent aussi par une stratégie offensive de diversification géographique des SCPI où les produits core sur le marché hexagonal sont comptés. 3ème aspect, la sécurisation des revenus qui a amené les investissements à l’étranger à s’ intensifier. Ils représentaient 20 % des engagements en 2016 puis 30 % pour 2017* dont 60 % rien que pour l’ Allemagne. L’exposition Outre-Rhin reste encore faible (moins de 5%) mais elle « devrait mécaniquement augmenter avec l’arbitrage d’actifs français au profit de l’ Allemagne. » Du côté du marché immobilier, l’étude souligne sa profondeur et sa décentralisation qui « permettent d’optimiser le stock-picking en fonction du couple rendement-risque ». Enfin, il s’agit de la « moindre volatilité des rendements en capital » compte tenu des pratiques de valorisation allemandes.
Quoi ? Où ? Evolution des investissements
Les investissements en Allemagne s’accélèrent. Les SCPI ont attendu 2014 et un renforcement de la croissance pour se positionner sur le marché. Les bureaux restent la cible privilégiée (65 % en moyenne depuis 2014). Suivent les commerces (30% ) mais les montants investis pâtissent de la rareté d’une offre de qualité. La santé va bien. Lié aux besoins d’une population vieillissante, le secteur accueille annuellement entre 5 et 10 % des montants investis.
La géographie locale des investissements se dirige principalement sur les « Big six » (Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg et Munich). Ces villes se caractérisent par des dynamiques immobilières différentes et concentrent plus de 80 % des montants investis par les SCPI depuis 2014.
Sur le créneau des bureaux et malgré un taux de vacance (10%) le plus élevé des 6 plus grandes villes, Francfort tire parti de la profondeur de son marché, d’une « dynamique économique et financière vertueuse » qui n’est « pas prêt de se tarir. » En termes de montants investis les SCPI d’Amundi Immobilier (Rivoli Avenir Patrimoine), La Française REM (LF Europimmo…), Corum AM et Advenis IM (Eurovalys) figurent parmi les les plus actives.
Marqué par une forte demande locative, Berlin a vu son taux de vacance divisé par plus de 2 de 2008 à 2017. La ville attire également les SCPI de bureaux à l’instar de La Française REM et d’Amundi Immobilier. Quant à Primonial (Primovie) et Paref Gestion (Novapierre Allemagne) leurs SCPI sont présentes via le créneau de la santé et des commerces.
Hambourg est le troisième marché des SCPI (Amundi Immobilier, Sofidy, Corum et La Française REM). Dans le détail « l’analyse des transactions montre que la taille moyenne des investissements dépend surtout des opportunités, et de la collecte ex-ante. Enfin, faute d’ une offre moindre, Düsseldorf (La Française REM, Foncia Pierre Gestion), Munich (La Française REM, Primonial Reim) et Cologne (Adevnis IM) suscitent moins d’enthousiasme de la part des investisseurs.
*données à la fin du 1er semestre 2017
