Si la hausse des loyers a été plafonnée dans le résidentiel pour limiter l’impact de l’inflation sur les ménages, cet encadrement ne devrait pas affecter le rendement servi sur les SCPI qui sont majoritairement investies dans des actifs d’entreprise.
Selon l’Aspim (association française des placements en immobilier), les rendements servis par les SCPI devraient avoisiner 4,50% en moyenne pondérée en 2022, ce qui correspond à ceux offerts en 2021. Sur les trois premiers trimestres de l’année, le taux de distribution moyen servi par les SCPI, toutes catégories confondues, s’établit à 3,26 %. Pour l’association, ce résultat s’explique par des prévisions d’encaissement de loyers moins incertaines en 2022 qu’en 2021 et en 2020 en raison de la fin de la crise sanitaire.
Des loyers contenus dans le parc résidentiel
Pour 2023, l’évolution des loyers pourrait apparaître plus contrastée. En matière d’investissement locatif d’abord, le gouvernement a mis en place des mesures pour limiter l’impact de l’inflation sur les ménages. Parmi ceux-ci figurent un plafonnement des loyers à la hausse. La loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat a institué un plafonnement à 3,5 % de la variation annuelle des indices de référence des loyers entre le troisième trimestre de l’année 2022 et le deuxième trimestre de l’année 2023 contre une inflation annuelle estimée à fin octobre à 6,2%. Sans ces mesures de plafonnement, l’indice de référence des loyers pour le troisième trimestre 2023 aurait dû augmenter de 4,78% sur un an, selon les calculs de l’Insee. Pour autant, l’impact sur le rendement des SCPI ne devrait pas être conséquent car le résidentiel n’entre finalement qu’à la marge dans l’allocation d’actifs de ces véhicules d’investissement. Au troisième trimestre 2022 par exemple, les investissements dans le résidentiel ne représentaient que 11% de ceux réalisés par les SCPI contre 45% pour le bureau.
Une hausse de la valeur locative dans les QCA
Ce dernier devrait être davantage impacté par la hausse de l’inflation et surtout par la hausse des taux d’intérêt. Les derniers chiffres publiés montrent encore une bonne résistance de ces biens en France et plus généralement en Europe. Les valeurs locatives sont même en hausse, les loyers ont progressé de 3% dans le quartier central des affaires (QCA) à Paris entre le troisième trimestre 2021 et le troisième trimestre 2022, selon les données de BNP Paribas Real Estate. C’est le cas aussi dans la plupart des grands centres d’affaires en Europe : +6% pour le QCA londonien, +10% pour Milan et +15% pour Varsovie (pour les plus fortes hausses). En revanche, cet accroissement de la valeur locative ne concerne pas les bureaux dans les zones périphériques, bien au contraire. Le retour au bureau après les différentes phases de confinement s’accompagne d’une transformation des usages des entreprises : plus de centralité, des bureaux qui servent aussi à réunir les équipes, plus de flexibilité. Cette différenciation entre les loyers dans les QCA et ceux pour le reste du marché pourrait à terme peser sur les rendements globaux des SCPI. Et cela d’autant plus si l’inflation et la hausse des taux d’intérêt induisent une récession. Dans ce cas, le taux de vacance pourrait augmenter et les loyers diminuer encore davantage dans les zones périphériques. Les SCPI devront alors davantage internationaliser leurs investissements ou les diversifier sur des segments à plus forte rentabilité comme la logistique pour maintenir les mêmes niveaux de rendement.
Le loyer, une part essentielle du rendement d’une SCPI
Le rendement d’une SCPI est calculé sur la base des valeurs locatives, c’est-à-dire les loyers obtenus divisés par la valeur de la part. A cela il faut ajouter la revalorisation de la part liée à l’évolution du patrimoine de la SCPI. De ce fait, au fur et à mesure de la durée de détention, le rendement obtenu devient supérieur.
