Le marché immobilier de l’ancien (biens ayant déjà fait l’objet d’au moins une occupation) se maintient dans un contexte économique et géopolitique difficile. D’autant qu’une inflation importante pèse sur le pouvoir d’achat des ménages et a entraîné une hausse des taux des prêts immobiliers.
Grâce aux ventes réalisées au cours des 8 premiers mois de l’année, 2022 pourrait atteindre les 1 120 000 ventes, estime la FNAIM, ce qui en ferait la 2ème meilleure année en termes de ventes, après le record de 2021, année où le nombre de transactions s’est élevé à 1 177 000.
En 2022, Paris voit ses ventes rebondir (+8 % sur un an à fin août), à contre-courant de la baisse des ventes au niveau national (-1,5 %).
Malgré tout, les ventes de logements poursuivent leur lente érosion au fur et à mesure que l’année touche à son terme. Depuis septembre 2021 la tendance est baissière sur les 12 mois glissants ….
Plusieurs signes de ralentissement de l’activité
Les données internes de la FNAIM sur ses avant-contrats de vente indiquent un marché moins dynamique depuis septembre 2022, avec une baisse des compromis et promesses de vente de 6 % en septembre et octobre par rapport à la même période de 2021. Autre signe de ralentissement des ventes, la production de crédits à l’habitat est en recul en septembre et plus encore en octobre où elle est au plus bas niveau depuis 2018.
Villes en légère baisse, villes en rattrapage
Le ralentissement du marché concerne également quelques autres grandes villes et leur banlieue proche : les prix ont viré de bord à Lyon (5 029€/m2, -1,5 % sur un an), Nantes (3 805€/m2, -2,0 % sur un an) ou encore Bordeaux (4 689€/m2, stagnation).
Mais le marché des grandes villes est à deux vitesses, puisque les prix des villes du Sud Est, comme Marseille (3 030€/m2, +7,0 % sur un an), Nice (4 823€/m2, +8,9 % sur un an) et Montpellier (3 393€/m2, +6,0 % sur un an) restent sur une belle dynamique. Cependant, il faut rappeler que ces villes avaient vu leur prix moins augmenter que les autres grandes villes ces dernières années.
Parmi les 50 plus grandes villes, seule Toulon (2 888€/m2, +10,4 %) connaît une évolution à deux chiffres.
Mer et montagne en forme
En dehors des stations balnéaires et des stations de ski (en moyenne, les unes et les autres sont à +10,1 %) qui continuent sur leur rythme de croisière avec des prix qui augmentent encore fortement alors qu’ils étaient déjà relativement élevés, on continue d’observer un rééquilibrage des prix au niveau national. Les prix augmentent moins là où ils étaient les plus élevés.
Des prix qui résistent
La FNAIM observe un léger ralentissement des prix depuis avril 2022, mais ils restent en hausse à l’échelle nationale.
Sur un an, les prix augmentent légèrement plus que l’inflation, avec +6,6 % en France entière sur un an, au 1er novembre 2022. Paris, figure de proue des grandes villes, se maintient (-1,1 % sur un an) en termes de prix et on constate un rebond des ventes dans la capitale.
Les évolutions sur un an sont respectivement (dans l’ordre de niveau de prix moyen décroissant) de : +2,2 % en Île-de-France hors Paris, +3,7 % dans les 10 plus grandes villes de province, +5,2 % dans leurs périphéries, +6,8 % dans les villes moyennes et +7,9 % dans les communes rurales.
En termes géographiques, la carte de l’évolution des prix sur un an met en relief le fort dynamisme de l’Ouest du pays. C’est toujours dans la région Bretagne (+11,4 %) que les prix augmentent le plus.
Dans un contexte de taux difficile, les prix font preuve de résilience
Cette résistance des prix peut s’expliquer par le manque d’offre de logements dans l’ancien, mais aussi dans le neuf (avec des coûts de matériaux, d’énergie et de main d’œuvre en hausse), ainsi que par les tensions sur le marché locatif. En 2023, il faudra surveiller la situation du marché de l’emploi et le niveau des taux d’intérêt des prêts immobiliers. (Source : Note de conjoncture FNAIM novembre 2022).
