Suite au relèvement des taux de l’usure au 1er janvier 2023, les taux maximaux des prêts immobiliers pourraient bénéficier d’une « bouffée d’oxygène ». Malheureusement, celle-ci ne profitera pas longtemps aux candidats emprunteurs, car l’OAT 10 ans est elle-même au-dessus de 3%.
Les sources de financement sont déjà à plus de 3%
Comment proposer des prêts immobiliers à un taux nominal (hors frais) à moins de 3% l’an quand l’une des sources de financement (l’OAT 10 ans) est elle-même à plus de 3% ?
Voici la principale interrogation à laquelle sont confrontés les établissements qui offrent des prêts.
En effet, le 30 décembre 2022, l’OAT 10 ans était à 3,11%. Certes, elle n’est pas la seule source de financement, mais la plupart des autres financements sont aussi élevés. Même les taux courts, comme l’Euribor 1 an sont à plus de 3%.
L’Euribor 1 an qui était à 2,67% le 2 novembre 2022, puis à 2,81% le 2 décembre 2022 est passé à 3,32% le 2 janvier 2023.
La hausse des taux de l’usure est insuffisante pour débloquer le marché des prêts immobiliers
Pour les crédits immobiliers et les prêts pour travaux d’un montant supérieur à 75 000 euros le taux de l’usure est fixé pour le 1er trimestre 2023 à :
- 3,41% pour les prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans
- 3,53 % pour les prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans
- 3,57 % pour les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus
- 3,35 % pour les prêts à taux variable
- 3,76 % pour les prêts relais
Cette hausse qui varie, selon la durée des crédits et la catégorie de crédits de 0,38 à 0,52 points.
La réglementation inappropriée du taux de l’usure
« Plus précisément, le taux d’usure est le taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG) maximal qui peut vous être appliqué lors de la souscription d’un prêt, indique la Banque de France, le TAEG est le taux d’intérêt « tout compris » d’un crédit.
Il comprend notamment le taux d’intérêt nominal (= le taux utilisé pour calculer les intérêts de votre prêt), et, lorsque ces éléments constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées :
Les frais de dossier + les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt (exemple : courtier) + les coûts d’assurance et de garanties obligatoires.
Si, au moment où le prêt vous est accordé, le taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG) du crédit dépasse le taux de l’usure, le prêt est dit usuraire. Il est interdit d’accorder un prêt à un taux usuraire ».
Dans le contexte actuel de hausse des taux, les nouveaux taux de l’usure qui viennent d’être fixés n’auront guère d’utilité. Aujourd’hui trouver un prêt d’une durée de 15 ans dont le TAEG est inférieur à 3,53% semble une mission bien difficile …
L’avis de Linxea
Le taux d’usure de chaque catégorie de prêt sert à protéger l’emprunteur contre des propositions de prêts « trop chères ». Aujourd’hui, ce taux mal adapté au contexte économique actuel a tendance à restreindre l’accès aux crédits. Il serait utile d’adapter cette réglementation qui ne fonctionne pas dans le cas présent.
