Un 2ème trimestre contrasté pour les SCPI
En se penchant sur le rendement servi par chaque catégorie de SCPI, force est de constater qu’un monde les sépare. Rien d’illogique, la crise ayant impacté bien plus fortement certains secteurs.
Sans surprise, l’hôtellerie est le secteur le plus de difficultés. Les loyers “rentrent” difficilement et le rendement s’en ressent avec un maigre TDVM à 1,53%, (vs 2% au Q1). De quoi craindre un exercice 2021 compliqué. Les investisseurs ne s’y sont pas trompés avec une collecte quasi nulle.
Les SCPI de bureaux ont servi un rendement d’environ 4%. Tout comme les commerces qui offrent un TDVM comparable. Cette classe d’actifs malmenée au 1er semestre 2020 affiche donc une forte résistance,
Les SCPI diversifiées présentent un rendement moyen de 4,55%. Un taux élevé qui s’explique par la présence d’actifs résilients, comme les bureaux et les commerces, et par une sous-pondération sur des actifs plus rémunérateurs, comme le résidentiel et la logistique.
La santé fait moins fait recette Leur rendement s’est cantonné à environ 4,5% contre 5% 3 mois plus tôt. Enfin, comme au 1er trimestre, les SCPI axées sur le résidentiel et la logistique ont dégagé un rendement moyen de plus de 6%. Une rémunération bien supérieure à la moyenne du marché des SCPI. Mais le rendement moyen pourrait baisser car avec peu de biens disponibles, c’est aussi des prix en hausse et un rendement en recul. Capital
Que penser de la communication autour des SCPI ?
Thomas Laforêt, directeur marketing d’Atland Voisin est en désaccord avec certaines des communications faites aujourd’hui autour des SCPI. Sa première critique porte sur les classements se concentrant sur les rendements. Pour le professionnel Il est impératif de mentionner la taille de la SCPI, son ancienneté. Et de préciser si ce rendement inclus, ou pas, des distributions de réserve, s’il est net de fiscalité à l’étranger, ou pas. Ce type d’information requiert donc un niveau d’analyse bien supérieur à ce que résument de simples tableaux de classement…
Sur le discours autour des SCPI sans frais d’entrée qui se réduit souvent à des SCPI « sans frais » Il est évident que plusieurs modèles de facturation sont possibles. Chaque SCPI a le sien. Mais considérer qu’une SCPI sans frais d’entrée s’avèrera, sur toute la durée d’un placement plus favorable pour l’investisseur est réducteur. On peut même aller jusqu’à considérer qu’une comparaison des SCPI en termes de frais conduit à une perte de lisibilité. Pierre Papier
Crédit immobilier : Le recul se poursuit pour le taux moyen du marché à 1.05% en juillet
Soit 10 points de base perdus depuis décembre dernier, et 19 pdb depuis un an. En dépit de la reprise de l’inflation et de la montée des risques de défaut d’une partie des emprunteurs, les banques améliorent encore les conditions des crédits pour soutenir la demande des particuliers.
Même si depuis décembre, les emprunteurs ne présentant pas forcément les meilleurs profils ont bénéficié d’une baisse de taux nettement plus rapide que celle des autres emprunteurs, les meilleurs profils peuvent cependant obtenir un taux moyen inférieur à 1 %, y compris sur les durées les plus longues. Observatoire crédit logement
Les seniors : un enjeu de société européen
Le vieillissement de la population va donc engendrer une augmentation du nombre de personnes âgées dépendantes. La perte d’autonomie doit s’accompagner d’une aide ou d’une prise en charge notamment pour la population des plus de 85 ans qui passera de 15 millions en 2020 à plus de 25 millions en 2040 dans l’Union Européenne (plus Royaume-Uni). En effet, la probabilité de dépendance atteint un seuil critique à 85 ans.
Si l’Allemagne aura le nombre de personnes de plus de 85 ans le plus important d’ici 2030, il est intéressant de constater que la France prendra le relais d’ici 2040. L’Espagne, l’Italie et les Pays-Bas suivent de près les poids lourds de la zone euro avec une population des plus de 85 ans en forte croissance, comprise entre 1 et 3,5 millions d’individus dans ces pays à l’horizon 2040. Primonial Reim
Une résidence gérée près de Rotterdam pour PF Hospitalité Europe
L’acquisition porte sur un actif emblématique (1000m2) de la ville de Schiedam puisqu’il s’agit d’une ancienne malterie du XIXe siècle ayant bénéficié d’une restructuration complète en 2018 afin d’héberger des adultes en situation de handicap psychique. En plus d’une « localisation de premier choix », le bien est assorti d’un bail résiduel de 19 ans, auprès de la fondation reconnue Stichting Veste. Stéphane Collange, Directeur des Investissements de PERIAL AM ajoute que la forte croissance de la collecte devrait être investie « prochainement dans de nouvelles opérations aux Pays-Bas. »
Une première acquisition sous l’enseigne Casino pour Cristal Life
Caractérisé par une localisation idéale dans un quartier résidentiel neuf au sud de l’agglomération de Toulouse, l’actif (2800m2, 4,67M€) consiste en un supermarché de proximité. Un bail neuf a été négocié pour une durée de 10 ans dont 6 ans fermes, ce qui participera à sécuriser la situation locative des premières années de la SCPI.
Last but not least, Inter Gestion Reim annonce 2 autres projets d’investissements : un cabinet dentaire à Gennevilliers et un laboratoire d’analyses à Lille.
M Bricolage correspond parfaitement à la stratégie long terme de Cristal Rente
Avec un CA de 31 Mds d’€ en 2020 et une croissance de plus de 6% depuis le début d’année, le marché du bricolage continue de séduire la SCPI. D’ailleurs, elle vient de rentrer 2 magasins (11329m2, 12,56M€) à l’enseigne Mr. Bricolage. Ils sont situés à Auxerre et Saint-Malo au sein de « retail parks » bénéficiant d’une forte densité résidentielle alentour. Les baux commerciaux en place sur ces 2 actifs sont de 12 ans fermes.
Grand Paris Résidentiel a vocation à devenir une SCPI patrimoniale de référence
« Inter Gestion Reim est en veille active depuis près de 30 ans » explique le directeur de la distribution Franck Inghels. Son ambition est de rester en anticipation et d’investir dans les actifs correspondant à des besoins fondamentaux. C’est la raison pour laquelle a été lancée voilà 10 ans Cristal Rente et maintenant 2 fonds ayant vocation d’impacter fortement le marché des SCPI et de répondre au besoin des épargnants.
Concernant Grand Paris Résidentiel, la SCPI sera un pure player de l’immobilier résidentiel qui mixera les biens à forte valeur patrimoniale avec la performance des résidences gérées. Son innovation c’est d’exploiter le caractère protecteur et à fort potentiel du Grand Paris en SCPI de rendement. En somme, l’idée est d’accéder à un marché qui est aujourd’hui favorisé par les institutionnels pour son caractère acyclique et à fort potentiel de développement.
Quels sont les inconvénients des SCPI fiscales ?
Outre d’être peu nombreuses, cette catégorie de SCPI implique de placer ses disponibilités sur une longue période de 9 à 12 ans si on veut conserver le bénéfice du bonus fiscal initial. Les parts d’occasion sont difficiles à céder sur le marché secondaire, car elles ont perdu leur attrait fiscal.
Selon leur localisation géographique, les SCPI fiscales présentent un risque de moins-value à la sortie, lorsque le patrimoine immobilier est liquidé, la valorisation des parts dépendant du marché immobilier et de la qualité de la gestion.
Par ailleurs, elles sont soumises à des frais d’entrée (jusqu’à 11 %) et de gestion (jusqu’à 12 %) plus élevés que les SCPI de rendement. Et même si ce n’est pas l’objectif prioritaire des investisseurs, elles délivrent un rendement locatif assez faible : autour de 2 % dans le meilleur des cas. Capital
Corum Origin, Corum XL et Eurion sont moins volatiles que le marché boursier
Les 3 SCPI de Corum L’Épargne s’appuient sur plusieurs leviers pour répondre aux attentes des épargnants. À commencer par la diversification dans divers secteurs de l’immobilier professionnel. Loués à des entreprises qui s’engagent dans la durée (7,5 ans en moyenne) ce sont par exemple bureaux, commerces ou hôtels. Autre élément de diversification qui permet de diluer le risque : la répartition du patrimoine dans plusieurs pays d’Europe et au-delà. Après identification des opportunités d’investissement pour chaque pays, dans des immeubles compatibles avec les objectifs de performance, la société de gestion sélectionne rigoureusement les locataires pour limiter les risques d’impayés. Résultat : un taux d’occupation supérieur à 96 % par exemple sur l’ensemble des 143 immeubles de Corum Origin.
Corum XL dit « Yes » à l’immobilier britannique
Ainsi la SCPI a-t-elle réalisé au 2ème trimestre sa plus importante acquisition : des bureaux à Cork (11230m2) pour 67 M€ et un rendement de 6%. Et le risque de change ? Depuis juin 2016 où la livre sterling avait atteint son niveau le plus bas depuis 31 ans et les soubresauts du quotidien certains investisseurs ne cachent plus leur attrait pour la devise britannique : la livre pourrait gagner du terrain contre l’euro à la faveur d’un dynamisme économique supérieur à celui de l’Union européenne. Même si sa stratégie doit s’envisager sur le long terme, c’est du miel pour Corum XL dont l’exposition géographique à ce pays est près de 54%.
Sur le 2ème trimestre, il s’est achevé sur un excellent niveau du taux d’occupation financier (99%) et un 2ème acompte de 2,21€ net contre 1,96€ un an avant. Sur l’ensemble de l’année la société de gestion ne modifie cependant pas le montant du dividende prévisionnel qui reste fixé à 9,45€ brut.
4ème augmentation de capital pour Sofiprime
Dédiée quasi exclusivement au résidentiel « prime » parisien (83,9% de l’actif) la SCPI qui a choisi la fixité de son capital lance une nouvelle augmentation de capital d’un montant de 8,6M€ pour le porter de 16.7M€ à 25.3M€ via l’émission de 57000 parts de 152€ (valeur nominale). Sauf clôture par anticipation et sans préavis si 15M€ est collecté l’opération doit se clôturer le 31 mars 2022. Sofidy a également la possibilité d’en relever le montant par l’émission de 18 000 parts maximum supplémentaires.
Le prix de souscription s’élève à 265€ moyennant un minimum de 20 parts (5300€). Et pour permettre l’adéquation entre investissement et collecte, la date de jouissance a été fixée au 1er jour du 3ème mois suivant l’enregistrement de la souscription. Ainsi, des parts souscrites en août 2021 porteront jouissance au 1er novembre 2021.
Pierre Capitale remonte encore son 2ème acompte
Au 2ème trimestre, la SCPI a poursuivi sa diversification avec l’acquisition d’un immeuble à usage industriel (12 052 m²) à Osny, en banlieue Parisienne. Loué encore pendant 11 ans fermes il reflète un taux de rendement supérieur à 6 %. Dorénavant le patrimoine compte 9 immeubles pour 23 locataires.
Sur le plan locatif, la période a vu un net redressement du taux d’occupation financier qui est passé en 3 mois de 91,29 % à 97,71 %. Du coup, et pour le 2ème trimestre consécutif, la SCPI a été en mesure de distribuer un 2ème acompte de 2,138€ après 2,013€ soit une hausse de plus de 6%. Surtout ce montant est « en phase avec l’objectif de délivrer une performance au-delà de 4 % » explique Swiss Life AM
