Après plusieurs années difficiles, l’activité dans les commerces physiques a été plus soutenue en 2022. En parallèle, les transactions sur les murs de commerce se sont multipliées et sont notamment portées par les investissements des SCPI.
Les perspectives pour 2023 restent très favorables, malgré la possibilité d’un ralentissement à court terme de la croissance.
En 2022, le commerce serait-il définitivement sorti de l’ornière dans laquelle le covid l’avait fait plonger ? Fermetures administratives décrétées en 2020, réduction de la fréquentation au mètre carré pour éviter les contaminations, contrôles à l’entrée…
Durant deux années, le commerce physique a été particulièrement affecté par la crise sanitaire. A cela s’ajoutent des tendances structurelles qui affectent cette activité ; les Amis de la Terre, une ONG (organisation non gouvernementale) a estimé récemment dans une étude que les destructions nettes d’emplois liées au développement du e-commerce ressortaient à 85 000 postes entre 2009 et 2019 ! Et l’hémorragie ne s’est pas ensuite arrêtée. En 2021, le e-commerce représentait en effet 13,4 % du commerce de détail, selon la Fevad (Fédération e-commerce et vente à distance) contre 9,8 % en 2019.
Un volume de transactions record
Cependant, l’année 2022 constituerait un tournant. Les derniers chiffres publiés cette année montrent un rééquilibrage entre la croissance du commerce physique et celle du e-commerce. « Le chiffre d’affaires dans le commerce de détail a progressé de 9,5% sur les 9 premiers mois de l’année et de 10,9% dans le e-commerce », précise Guillaume Delattre, Directeur Général Délégué de BNP Paribas REIM France en charge de l’investissement, des arbitrages et de l’asset management.
Cette reprise se traduit par une augmentation de l’investissement et des transactions dans l’immobilier de commerce. « A fin septembre, 4,3 milliards d’euros ont été investis dans le commerce, ce qui correspond à une hausse de 129% par rapport à la même période en 2021 et au-dessus de la moyenne sur 5 ans, la dynamique est donc très positive », se félicite Guillaume Delattre.
Les SCPI y ont d’ailleurs contribué puisqu’elles ont investi sur ce segment de l’immobilier quelques 785 millions d’euros au premier semestre 2022 contre 285 millions au premier semestre 2021. « Le commerce devient la deuxième classe d’actifs en volume d’investissement après le bureau. Au premier semestre 2022, il représente sur un total de 4,6 milliards d’euros, 17% des investissements réalisés par les SCPI », poursuit Guillaume Delattre.
Un rendement en hausse
Outre le regain d’activité, les gérants anticipent une revalorisation des primes servies sur ces actifs immobiliers. « Les commerces en pied d’immeubles ont enregistré une augmentation de leurs rendements en 2022 de l’ordre de 30 points de base pour atteindre 3,5% à Paris et à Lyon à fin septembre ou encore 4,15% à Lille », énumère Guillaume Delattre.
En 2023, les rendements devraient encore augmenter du fait de l’indexation des loyers à l’inflation. Pour les équipes spécialisées en immobilier de BNP Paribas REIM, ce segment devrait ainsi offrir les meilleurs rendements globaux d’ici 2026 après les murs de santé et l’hôtellerie.
Par conséquent, la banque a alloué plus de 10% de ses actifs en immobilier sur ce type de projets et a mené des opérations d’envergure ces derniers mois comme le rachat à AEW d’un portefeuille immobilier composé de 17 magasins loués à l’enseigne Décathlon.
Pour autant, il ne s’agit pas d’investir sur les commerces sans prendre en compte les évolutions récentes des modes de consommation. « Le télétravail modifie la fréquentation des boutiques, certains jours, les visites sont nombreuses, à d’autres moments elles sont plus rares, les commerces doivent donc s’ajuster, offrir des expériences à leurs utilisateurs », explique Guillaume Delattre.
Les investisseurs doivent donc être sélectifs en particulier en matière de localisation.
