Les exploitants des résidences de tourisme ne doivent pas prendre prétexte de l’absence de clients en raison de la Covid 19 pour ne pas payer les loyers aux particuliers investisseurs.
Avis : Si vous avez investi dans une résidence de tourisme, une résidence pour personnes âgées ou une résidence pour étudiants, ou si vous avez l’intention de le faire, l’article ci-dessous peut vous intéresser !
La particularité de cet investissement dans l’immobilier
Ces résidences sont exploitées par des sociétés qui ne sont pas propriétaires des locaux, les appartements qu’elles gèrent et exploitent, étant la propriété de particuliers auxquels les exploitants versent, en contrepartie, des loyers trimestriels.
La crise du COVID a mis à mal les finances des exploitants de ces résidences, spécialement les exploitants des résidences de tourisme et de loisirs, puisque depuis le début de l’année 2020 les séminaires d’entreprises, les week-ends, les vacances et les autres loisirs sont annulés ou reportés pour des raisons sanitaires.
En l’absence de chiffre d’affaires ou à cause d’une baisse de leur chiffre d’affaires, certains exploitants des résidences de tourisme et de loisirs ne versent plus de loyers trimestriels aux particuliers propriétaires des appartements. Ces exploitants prennent prétexte de la Covid pour ne pas payer les loyers et invoquent des circonstances exceptionnelles. Les particuliers propriétaires sont de plus en plus nombreux à se plaindre.
Une Cour d’appel impose le paiement des loyers
Dans un arrêt récent (Cour d’appel de Grenoble 5 novembre 2020) l’exploitant d’une résidence de tourisme a été condamné à payer les loyers au propriétaire de l’appartement.
MD. propriétaire de deux appartements au sein d’un complexe hôtelier situé à Montbonnot Saint Martin (Isère) louait ses deux appartements à la société d’exploitation de cette résidence de tourisme et de loisirs, moyennant un loyer annuel de 4 869 euros Hors Taxes pour le premier et de 4 229 euros HT pour le second. Le contrat de bail a prévu le paiement à quatre dates trimestrielles, les 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre.
La société d’exploitation a soutenu qu’elle n’était pas en capacité de régler la totalité des loyers postérieurs au 17 mars 2020 en raison de l’épidémie sanitaire.
La société d’exploitation a estimé qu’elle était fondée à opposer l’exception d’inexécution, puisque les mesures de confinement l’ont amenée à cesser toute activité entre le 17 mars et le 2 juin 2020, les résidences de tourisme étant frappées d’une interdiction d’ouverture par les décrets du 11 mai puis du 20 mai 2020. Elle soutient qu’elle s’est également trouvée « devant un cas de force majeure, l’épidémie étant imprévisible en raison de la date de signature du bail, extérieure à sa personne et irrésistible en raison de l’absence de toute clientèle et des mesures administratives, qu’elle s’est trouvée ainsi libérée de ses obligations pendant ce temps, que cette situation constitue également « le fait du prince », les décisions prises ayant eu pour conséquence de porter atteinte à l’équilibre financier de la situation contractuelle » (Cour d’appel de Grenoble, Chambre commerciale, 5 novembre 2020, n° 16/04533).
La Covid ne doit pas être un prétexte pour les exploitants des résidences de tourisme pour ne pas payer les loyers aux particuliers investisseurs.
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