Les bureaux en régions : nouveau territoire de chasse des investisseurs

Pour la 1^ère fois, le volume global de transactions (locations et ventes) de bureaux dans 17 villes régionales* « dépasse les 800 000 m² au premier semestre. » Un niveau jamais atteint depuis 2008 remarque BNP Paribas Real Estate et qui correspond à une hausse de 9% par rapport à la même période de 2017 et de +37% par rapport à la moyenne 10 ans.
Aucun produit n’est écarté de cette dynamique, les biens de seconde main (+8%), le neuf (+11%) ou les comptes-propres et clés en main locatifs (+12%). Mais dans le détail, on relève un marché particulièrement tiré par les actifs de tailles moyennes (entre 2 000 et 5 000 m², +33%) tandis que les très grandes surfaces (> 10000m²) plongent de 48%. De leurs côtés, les petites surfaces (< 1 000 m², +7%) constituent une base toujours aussi solide en participant autour de 50% du volume global des transactions.

D’une sous-offre à la hausse des valeurs locatives
Pour le 5^ème semestre consécutif, l’offre à 1 an se rétracte. Cette constance baissière en raison d’ « un repli de 6% de l’offre de seconde main. » En parallèle, BNP Paribas souligne une « faible qualité » (en état d’usage ou à rénover) qui « reste un réel frein à son écoulement. » Sur le neuf, la stabilité de l’offre à 1 an tient au très bon rythme de consommation des offres présentes sur le marché et de la livraison de nouvelles opérations réalimentant le marché en produits de qualité. Toutefois, Jean-Laurent de La Prade observe « une baisse des projets dont le permis de construire est obtenu ». Elle laisse envisager une décrue en 2019 ou 2020, alors que l’offre neuve « est déjà trop rare sur certains marchés, en particulier pour les marchés secondaires. »
Conséquence de cette tension, les valeurs locatives dans le neuf sur certains marchés régionaux progressent. Plus précisément, alors qu’elles n’étaient que 4 il y a seulement 2 ans, ce sont aujourd’hui 9 villes (Aix/Marseille, Bordeaux, Lille, Lyon, Metz, Nantes, Nice/Sophia, Rennes et Toulouse, Strasbourg) qui affichent des loyers proches ou supérieurs à 200€/m²/an. La situation est différente, sur la seconde main. Les valeurs sont « sous tension en périphérie, conséquence de l’excès d’offre de qualité moyenne. » Enfin, les mesures d’accompagnement sous forme de mois de franchise ou de financement de travaux demeurent stables à 8%.

Une excellente dynamique pour l’investissement en bureaux
Portés par la vitalité économique des grandes métropoles et la profondeur de leurs marchés immobiliers, les montants investis en bureaux (930 M€) ont été très élevés au cours du 1er semestre 2018. D’ici la fin de l’année Pierre-Michel Olivier, Directeur Investissement régions de BNP Paribas RET anticipe « un résultat historique » autour des 3 Mds € (vs 2,4 Mds € en 2017). A Lille, par exemple, les montants investis (204 M€) ont plus que doublé par rapport au début d’année précédente et devraient dépasser 500 M€ en 2018. Enfin, les investisseurs favorisent les immeubles en VEFA, lesquels concentrent 37 % des montants engagés.

Concernant les rendements « prime », la baisse se poursuit quasiment partout : Ainsi, parmi les 8 principales métropoles seules Strasbourg et Toulouse maintiennent des taux prime supérieurs à 5 %. Le taux le plus bas (3,90%) se trouve à Lyon. Et demain ? Les rendements « prime » ne devraient pas remonter à court terme. Ils pourraient même continuer à baisser là où il existe une forte demande et une pression à la hausse sur les loyers ».

La stratégie régionale développée par Epargne Pierre (Voisin) ou Vendôme Régions (Norma Capital) a consacré les 2 SCPI parmi les véhicules les plus performants en 2017. En ciblant des immeubles de tailles réduites moins onéreux et assortis de loyers attractifs, Epargne Pierre et Vendôme Régions sont donc, en mesure d’afficher des rendements à l’acquisition meilleurs que ceux proposés à Paris et sa région… sans compter une valorisation de leur portefeuille immobilier… si l’avenir devait confirmer le présent.

Pour en savoir davantage :
SCPI Épargne Pierre
SCPI Vendôme Régions

*les 17 villes étudiées par BNP Paribas Real Estate : Aix-Marseille, Bordeaux, Dijon, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy, Nice/Sophia, Orléans, Rennes, Rouen, Strasbourg, Nantes, Toulouse et Tours.