Dans une actualité du 12 mars 2025 l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a rappelé quelques règles concernant les SCPI.
« Ces derniers mois, l’AMF a constaté la multiplication de discours commerciaux déséquilibrés et parfois trompeurs dans le cadre de la distribution de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ». L’Autorité rappelle aux différents acteurs impliqués, que l’information diffusée aux prospects et aux épargnants doit être claire, exacte et non trompeuse.
La réglementation impose en particulier :
- une communication équilibrée, faisant mention des risques inhérents aux SCPI (par exemple le risque de liquidité) dès lors que les avantages potentiels sont présentés ;
- un discours promotionnel qui ne soit pas bâti exclusivement ou principalement sur les performances passées.
- des indicateurs de performance respectant les règles. Il n’est, par exemple, pas autorisé de communiquer sur la performance d’une SCPI ayant moins de 12 mois d’historique. Elle précise aussi que « le taux de distribution ne donne qu’une information partielle sur la performance réelle de la SCPI. Il peut même être trompeur puisque ce taux augmente facialement lorsque le prix de la part diminue ».
Une bonne résistance malgré une année difficile
D’une manière globale la collecte 2024 a baissé sur l’ensemble des SCPI, mais certaines ont subi un ralentissement des investissements plus élevé que les autres, ce fut le cas des SCPI spécialisées en immobilier d’entreprises. D’autant que l’année 2024 a connu des niveaux de crédits immobiliers élevés et une « réduction de la prime de risque rendant l’immobilier moins attractif par rapport aux actifs financiers. Il s’en est suivi pour certaines SCPI un ajustement des valeurs des actifs immobiliers ». (Matinée Prospective de l’IEIF. Crises de l’immobilier : trajectoires, opportunités et risques en 2024-2025).
Sur 15 ans, des rendements annuels de plus de 6% l’an
« L’immobilier direct enregistre des performances comprises entre 5 et 6 %, en particulier les commerces, les SCPI et l’Industriel (avec respectivement des TRI 15 ans de 6,1 % pour les 2 premiers et de 6,2 % pour le dernier) » indique l’ IEIF dans son analyse « 40 ans de performances comparées – 1983-2023, édition 2024 »
Et même, avec les difficultés rencontrées l’an dernier, les SCPI ont bien résisté. A la fin 2024, les 225 SCPI présentes sur le marché ont distribué en moyenne sur 12 mois 4,72% selon l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier). Et toujours selon l’ASPIM les parts échangées sur le marché secondaire n’ont représenté que 0,35% de la capitalisation des SCPI, tandis que le montant des parts en attente de vente s’élevait à 2,67% de la capitalisation. Ces chiffres prouvent que le marché des SCPI ne connaît pas de crise profonde.
Des utilisations multiples
Les SCPI sont des outils financiers performants qui offrent de très nombreuses possibilités : outre l’achat en pleine propriété de parts des SCPI, au comptant, avec un crédit classique ou avec un prêt in fine, les SCPI se prêtent à merveille au démembrement de propriété. L’usufruit peut être acquis et confié temporairement à une société spécialisée, ce qui permet alors au nu-propriétaire de payer ses parts de SCPI jusqu’à 45% moins cher et de bénéficier d’une exonération fiscale totale.
Le démembrement peut aussi être effectué dans un cadre familial, notamment pour une durée limitée, en donnant l’usufruit à un enfant ou à un petit-enfant étudiant afin de lui procurer des revenus lui permettant de payer ses études. Le démembrement des parts de SCPI offre aussi divers montages patrimoniaux, souvent de nature successorale. N’oubliez pas non plus les diverses possibilités offertes par les SCPI fiscales.
