Investir dans la pierre papier pour les petits budgets
Quel est le placement qui rapporte plus de 4 % par an sans être soumis aux aléas des marchés financiers ? Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces produits sont investis dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, centres commerciaux, entrepôts, etc.) et accessibles pour un ticket d’entrée limité à quelques centaines ou milliers d’euros.
Les SCPI ont rapporté en moyenne 4,35 % en 2018 (sans doute un peu plus en 2019). Elles versent un revenu trimestriel idéal en complément de retraite. Ainsi, 75 000 € placés en SCPI rapportent en moyenne 3 300 € par an. Dossier Familial
Les actifs alternatifs en vogue pour les investisseurs en quête de rendements et de lisibilité
Face à la concurrence sur le marché de l’immobilier banalisé, les investisseurs n’hésitent plus à sortir de leur zone de confort pour miser sur des niches naissantes, peu explorées autour de thèmes comme la démographie ou l’évolution sociétale.
Data center, EHPAD ou résidences gérées… répondent à de nouveaux besoins, voient leurs loyers et leurs rendements stimulés par une demande moins exposée aux cycles économiques. Ils deviennent, dès lors, plus attrayants pour les investisseurs, ce qui conduit à une compression modérée des taux… Dans l’avenir, la transition énergétique et l’innovation technologique sont deux autres tendances qui devraient être intégrées par les investisseurs.
L’immobilier connaît donc des changements majeurs, qui impactent la structure des flux de revenus des patrimoines, et donc le modèle économique des investisseurs, en quête d’un difficile équilibre entre recherche de rendement et sécurisation à long terme (CBRE).
Exemples d’acquisitions récentes pour les SCPI
- Épargne Foncière (La Française) a investi en VEFA dans un immeuble hybride à la fois auberge de jeunesse et résidence étudiante au sein du projet « Îlot Bacalan » à Bordeaux. L’actif qui développe une surface de 5 860m2 sera exploité sous l’enseigne Whoo Legendre XP et offrira de nombreux services à ses clients tels qu’un espace de coworking, un fitness ou encore des emplacements pour les vélos. Dans ce cadre, L’investissement cherche à rendre la ville plus inclusive en proposant des logements adaptés aux nouveaux usages des jeunes générations.
- Pierval Santé continue d’étoffer son patrimoine avec 2 nouvelles cliniques. La 1ère, « La Pinède » (12 316m2) à Saint Estève à proximité immédiate de Perpignan a mobilisé 26,2M€. Elle est louée à Clinea, (groupe Orpea) dans le cadre d’un bail de longue durée (12 ans ferme) à compter du 1er juillet 2020 soit une fin en 2032. La 2ème dénommée « L’oiseau Blanc est située à Mantes la Jolie et s’inscrit dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière.
Les locaux industriels et logistiques en 2020
Selon CBRE, la croissance du e-commerce combinée à une consommation favorable, nourrira cette année la vigueur du marché locatif et le déploiement des innovations pour améliorer leur chaîne logistique. Les valeurs locatives devraient continuer à enregistrer une hausse maîtrisée et sélective ce qui devrait confirmer l’intérêt des investisseurs pour un marché français, mature et sécurisant. Par ailleurs, les multiples solutions immobilières sont développées pour pénétrer le cœur des villes.
Exemples d’acquisitions récentes pour les SCPI
- Affinités Pierre (Groupama Gan Reim) a choisi une plateforme logistique (6 900m2) l sur la ZAC Eurocentre près de Toulouse. Elle est louée à GEFCO France sur la base d’un bail d’une durée ferme de 6 ans. L’investissement d’environ 8,5M€ permet à la SCPI Affinités Pierre de consolider ses investissements en logistique qui représentent 39% de son portefeuille.
- Deuxième actif pour ActivImmo (Alderan). Il s’agit d’un bâtiment d’activités (2 361m2) livré en 2009 et situé à Montigny-le-Bretonneux (78). Le bâtiment a été développé pour ID Verde et il est toujours exploité par cette entreprise. Outre d’être pleinement dans la stratégie de la SCPI et son objectif de rendement de 6 %, le site bénéficie d’un levier de création de valeur via une constructibilité résiduelle de près de 1 000 m2 permettant « d’envisager une amélioration du rendement à terme ». La divisibilité potentielle du bâtiment diminue aussi le risque de commercialisation à la location en cas de départ de l’actuel preneur. A noter l’excellente accessibilité et une situation stratégique au sud-ouest de Paris permettant une couverture optimale de toute cette zone en 30 minutes en camion, pouvant donc constituer à terme un maillon de la chaîne logistique du dernier kilomètre pour l’Ouest Francilien.
- Élysées Pierre a rentré un ensemble de bureaux « l’Iliade » à Massy-Palaiseau. Proche de la gare TGV, l’actif affiche surface totale de 17 470 m² dont près de 2 900 m² de plateaux invisibles. Sa situation est exceptionnelle » en s’inscrivant dans un environnement tertiaire en plein développement. Il est occupé à 90 % par des locataires de grande qualité et 2 d’entre eux ont y même logés leur siège social.
- Acquisition à Rotterdam pour des fonds d’Amundi Immobilier. Il s’agit du « One Twenty – Allianz Tower « un immeuble « core » d’une surface de bureaux de 19 000 m² répartis sur 20 étages entièrement loué au groupe Allianz. La tour fait actuellement l’objet d’une rénovation. A la livraison, prévue pour le 1er juin 2020, l’immeuble sera conforme aux normes énergétiques les plus élevées. Cet investissement s’inscrit parfaitement dans la stratégie de diversification au travers d’actifs de qualité tout en renforçant l’exposition européenne.
- Pierre Capitale : C’est une habitude à laquelle la SCPI (Swiss Life AM) ne déroge pas chaque année. Être la 1ère SCPI d’entreprise du marché à informer les associés de son activité.. A peine clôturé, l’exercice 2019 indique une croissance raisonnable de la capitalisation. Elle s’élève à 79,8M€ contre 74,4M€ un an plus tôt soit une progression de 7,2 %. A la tête d’un petit patrimoine de 8 immeubles (vs 7 en 2018) essentiellement situés à Paris et en Ile de France, la SCPI affiche tout au long de l’année un bon taux d’occupation financier (92,9 %) ce qui lui a permis de verser un dividende stable de 45 € et d’extérioriser un taux de distribution de 4,5 %…
- Efimmo 1 : Le 7 février ou le 27 février en seconde lecture, les associés sont convoqués pour voter la décision prise par Sofidy de relever le capital plafond d’Efimmo 1. Sans qu’il n’y ait « aucune obligation » de l’atteindre, il est porté à 1,5M€. Comparé à une capitalisation de 1,34M€ au 3ème trimestre 2019, c’est dire que la société de gestion entend bien maîtriser le développement de sa SCPI !
