Avec la hausse des taux d’intérêt et les changements d’usage liés au covid, le marché de l’immobilier est en train de se transformer. Conscientes de cette évolution, les SCPI font évoluer leur stratégie d’investissement. La société de gestion Novaxia Investissement a été un précurseur des nouvelles tendances en se focalisant sur la thématique du recyclage urbain.
Entretien avec Mathilde Krieger, directrice générale de Novaxia Investissement.
Comment a évolué le marché de l’immobilier ces derniers mois ?
2022 constitue une année charnière en matière d’immobilier. Pendant de nombreuses années, les taux d’intérêt étaient orientés à la baisse et soutenaient mécaniquement les valorisations du secteur à la hausse. Il suffisait d’acheter un bien, de le conserver pour enregistrer de façon totalement passive une revalorisation de son patrimoine. La hausse des taux d’intérêt engagée à la mi-2022 en Europe change radicalement la donne. Une différenciation se met en place entre les biens immobiliers, certains restent très demandés dans les centres villes par exemple, d’autres moins bien localisés ou énergivores subissent une obsolescence accélérée. La gestion active de projet devient ainsi primordiale afin de créer de la valeur.
Novaxia Investissement s’est spécialisée dans le recyclage urbain, comment définissez-vous cette notion ?
Le recyclage urbain consiste à acquérir des biens immobiliers obsolètes et à les transformer. Il permet de créer de la valeur financière, mais aussi extra-financière. En ce qui nous concerne, nous recyclons majoritairement des immeubles de bureaux en habitations. Nous recyclons ainsi des immeubles obsolètes d’un point de vue environnemental et qui ne trouvent plus de locataires. Nous en faisons des résidences pour les particuliers qui répondent à leurs besoins et aux nouvelles normes environnementales.
Quels sont les facteurs de soutien de ce marché ?
Ils sont très nombreux. D’abord la réglementation interdit l’artificialisation des sols et la location de biens énergivores. Ensuite, les usages changent. Avec le développement du télétravail, les entreprises privilégient les locaux dans les centres villes et ne veulent plus s’installer en deuxième couronne en Ile de France. Par conséquent, le nombre de locaux vacants se multiplie. Nous estimons leur croissance à 40% depuis 2019 (source : BPCE solutions immobilières au 30/09/2022). Par ailleurs, le recyclage urbain permet de générer de la valeur car nous achetons des biens avec souvent une forte décote.
Comment sélectionnez-vous les projets ?
Nous investissons dans des zones où il existe un grand nombre de bâtiments tertiaires décotés et où aussi en parallèle, il existe une forte demande résidentielle. Nous recherchons aussi des biens avec un accès facile aux transports en commun et que nous pouvons – en attendant d’obtenir les permis de construire – mettre à la disposition d’associations sans loyer. Il existe de nombreuses villes en première couronne de Paris qui correspondent à nos critères. Nous avons investi par exemple sur plusieurs projets à Clichy, nous nous intéressons maintenant à Saint-Ouen ou encore à Aubervilliers. Nous développons aussi des projets en province à la Rochelle et à Toulouse notamment.
Quels rendements en attendre ?
Notre SCI (Société civile) éligible aux contrats d’assurance vie dédiée au recyclage urbain a délivré en 2022 une performance de plus de 5% nette de frais de gestion, brute des frais de distribution(1).
Quelles sont d’après-vous les autres thématiques d’avenir ?
Nous nous intéressons également à la thématique des sciences de la vie. La France dispose de nombreuses entreprises spécialisées dans les biotechnologies et dans les medtechs (nouvelles technologies comme la robotique ou la réalité virtuelle appliquées à la médecine). Ces acteurs ont besoin de locaux spécifiques pour mener leurs recherches. Nous avons lancé une SCI (Société civile) éligible aux contrats d’assurance vie sur ce thème l’an dernier qui réalise aussi des opérations de recyclage urbain. Nous avons acquis par exemple des bâtiments à Romainville en première couronne qui sont loués notamment à des entreprises de biotechnologie en croissance. Nous avons également acquis une friche attenante à recycler pour lui permettre de développer ce pôle de biotech. Nous visions ainsi une performance potentielle sur la durée recommandée du placement du même ordre que sur notre SCI dédiée au recyclage urbain résidentiel.
(1) Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
