Le renforcement des normes environnementales, à travers notamment les diagnostics de performance énergétique (DPE), crée des distorsions entre les biens immobiliers. Ceux bénéficiant des dernières normes possèdent maintenant une « prime verte » qui les rend attractifs, tandis que les autres se voient pénalisés par une « prime brune » qui les rend obsolètes. Pour les éviter, il faut privilégier les SCPI bénéficiant d’un label ISR.
Les chiffres en matière d’immobilier neuf sont sans appel : les transactions n’ont eu de cesse de diminuer ces dernières années. Au deuxième trimestre 2022, 27.909 logements neufs avaient été réservés par des particuliers, ce qui correspond à une baisse de 13% par rapport à la même période en 2021 et à une diminution de 20,4% par rapport à 2019, avant la crise sanitaire. Des chiffres qui s’expliquent par une offre plus réduite et des prix à la construction en hausse. Si la réduction du nombre de permis de construire accordé par les Mairies est significative, l’augmentation des coûts de production liée à la hausse des prix des matières premières et aux nouvelles normes environnementales (RE2020) freine surtout les initiatives en matière de construction.
Des normes pour le neuf et l’ancien
Les nouvelles règles (RE2020) prévoient, en effet d’utiliser des matériaux – comme le bois ou le béton à bas carbone – à faible empreinte carbone, c’est-à-dire limitant la quantité de gaz à effet de serre relâchée dans l’atmosphère. De plus, ce texte intègre des limitations drastiques en termes d’artificialisation des sols. L’objectif est dans ce cadre de protéger la biodiversité en conservant des zones non construites dédiées à la nature (champs, forêts, …).
Mais les contraintes environnementales ne concernent pas seulement les logements et les bâtiments neufs, l’immobilier se voit maintenant généralement affublé d’une prime « verte » pour les biens qui émettent peu de carbone et d’une prime « brune » pour les bâtiments dits énergivores. Concrètement, cela signifie que les bâtiments verts sont recherchés, peuvent bénéficier de niveaux de loyers et des prix de transactions plus attractifs que les bâtiments bruns qui vont progressivement être exclus de la location. A partir de 2025, les logements dont le DPE (diagnostic de performance énergétique) est classé G, F et E seront considérés comme indécents et ne pourront donc plus être loués. Et déjà les loyers sont bloqués pour les logements les plus énergivores. Conscients de ce phénomène, les propriétaires de logements mal classés tentent de vendre leur(s) bien(s). Selon le site Bien’Ici, l’offre de locations est en train de se raréfier tandis que le nombre de biens mis en vente explose. Actuellement, les biens à vendre représenteraient les trois quarts du marché contre moins des deux tiers avant la crise sanitaire !
Privilégier les SCPI vertes
Pour les investisseurs en immobilier, qu’il s’agisse d’investir en direct ou via des SCPI, cela signifie qu’il faut être très sélectif et privilégier les biens bénéficiant des meilleures normes environnementales et du côté des SCPI, celles qui disposent d’un label ISR. À défaut, il faut s’assurer que les gérants ont bien conscience des évolutions en cours et qu’ils n’achètent pas des biens avec des primes brunes qui ne pourront pas être revendus ou avec une forte décote.
De très nombreuses sociétés de gestion proposent maintenant des SCPI vertes qui tiennent compte des dernières normes environnementales dans leurs acquisitions et s’engagent à rénover les biens qui ne sont pas aux normes. Parmi celles-ci, citons PFO2 de Périal AM (rendement 2021 à 4,59%), Activimmo d’Aldéran (rendement 2021 à 6,02%), Corum Eurion de Corum AM (rendement 2021 à 6,12%) ou encore Primopierre de Primonial REIM (rendement 2021 à 4,77%).
