La plupart du temps, les investisseurs locatifs doivent choisir entre la rentabilité des biens et les gains qui peuvent être dégagés à la revente.
Voici dans diverses villes françaises les observations des Français expatriés faisant partie de la communauté Immoneos.
La rentabilité peut varier de 3% à 8%
La mise à jour du baromètre de l’investissement immobilier non-résident. Immoneos confirme ce que beaucoup d’investisseurs immobiliers ont pu constater : Mieux vaut investir dans des villes moyennes que dans des villes importantes. C’est ainsi qu’un 2 pièces de 37 m2 à Lyon (7ème arrondissement) rapporte du 3,8%, qu’un 3 pièces de 78 m2 loué non meublé rapporte du 3,2% à Lyon (Part Dieu), qu’en hyper centre de Marseille un studio de 23 m2 donne du 5,2%, qu’un studio de 27 m2 à Paris (17ème arrondissement) rapporte 3,1%.
Alors qu’à Mulhouse un immeuble locatif de 4 appartements et totalisant 220m2 habitables rapporte 9,1% et qu’à Nancy une colocation avec 2 chambres rapporte du 6,8%, ou encore qu’à Rouen (rive gauche) un T 1 bis donne un rendement annuel de 8,3%.
Concilier un bon rendement et une belle plus-value
La performance d’un investissement immobilier, rappelle Immoneos, ne dépend pas que du rendement locatif, mais aussi de la plus-value ou de la moins-value en capital réalisée lors de la revente de l’investissement.
On constate ici que les villes à fort rendement sont aussi celles où la population progresse le moins, voire recule sur une moyenne période, entraînant les prix de l’immobilier à la baisse. Difficile alors de concilier à la fois un bon rendement locatif et une plus-value confortable. Voici quelques exemples :
| wdt_ID | Ville | Evolution du prix au m2 sur 5 ans | Rendement locatif brut |
|---|---|---|---|
| 1 | Lille | + 15,7% | 4,9% |
| 2 | Bordeaux | + 38,5% | 3,4% |
| 3 | Paris | + 25,2% | 3,0% |
| 4 | Saint-Étienne | + 6% | 7,9% |
| 5 | Mulhouse | - 11,1% | 8,2% |
Mulhouse affiche ainsi un rendement locatif élevé, mais aussi une diminution des prix immobiliers. Y avoir investi il y a 5 ans aurait conduit à perdre, en moyenne, 11,10% de la valeur de son investissement. En revanche, à Bordeaux, si la moyenne de rendement locatif n’est pas élevée (3,4%), la plus-value en 5 ans a été forte.
Enfin, les projections à long terme ou les attaches familiales peuvent aussi influencer les choix des investisseurs. Il reste difficile de se projeter dans une ville que l’on ne connaît pas du tout alors qu’il semble plus aisé d’appréhender l’univers d’une ville que l’on a connu ou que l’on connaît encore bien.
