Alors que les taux des crédits immobiliers glissent rapidement vers les 3% (assurance et frais inclus), de plus en plus de candidats à la recherche d’un crédit immobilier voient leur demande de prêt rejetée à cause du couperet du taux de l’usure.
Qu’il s’agisse d’un achat personnel ou d’un investissement, les emprunteurs se heurtent à une hausse des taux des prêts, le nombre de prêts immobiliers accordé est en baisse. Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA (site : www.lobservatoirecreditlogement.fr) les conditions de crédits sont devenues plus difficiles.
La hausse des taux n’est pas finie
En juillet 2019, toutes durées confondues, le taux moyen des prêts était de 1,19%. En juillet 2022, le taux moyen des prêts était de 1,68% soit une augmentation de plus de 41 % par rapport à la situation d’il y a 3 ans.
En 2019, 20,2% des prêts avaient une durée maximale de 15 ans. En juillet 2022 14,2% des prêts avaient une durée maximale de 15 ans. Aujourd’hui les durées d’emprunt sont plutôt comprises entre 20 et 25 ans pour limiter l’augmentation des taux.
Des durées des prêts plus longues pour compenser la hausse des taux
En juillet, la durée moyenne des prêts est à son plus long jamais constaté : 244 mois. En juillet 2022, 64.9 % des prêts bancaires pour l’accession à la propriété ont été accordés sur une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans. En 2019, 46% des prêts avaient une durée de plus de 20 à 25 ans.
L’apport personnel doit être plus important
En juillet 2022, le niveau de l’apport personnel moyen était de 49,5 % supérieur à son niveau de décembre 2019, lorsque le marché des prêts était au zénith et le taux d’apport au plus bas. Cette évolution illustre les difficultés rencontrées par de très nombreux ménages pour réaliser leurs projets immobiliers, ceux dont l’apport personnel est désormais jugé insuffisant.
Moins de prêts accordés
Le nombre de prêts accordés a reculé de 11,4 %, en niveau trimestriel glissant à fin juillet 2022. Toujours à fin juillet, en glissement annuel, le nombre de prêts accordés reculait de 7,5 %.
Des répercussions sur le marché de l’immobilier d’habitation
Le 29 août 2022 les OAT à 10 ans ont franchi la barre des 2,10% et les OAT à 30 ans la barre des 2,50%. Or les OAT sont l’une des ressources des banques leur permettant d’accorder des prêts.
La solvabilité des emprunteurs recule, face à cette augmentation des taux des crédits et à une hausse des prix des logements. Mais cette hausse des prix de l’immobilier ne risque-t-elle pas d’être stoppée par les refus des crédits immobiliers, d’autant que les investisseurs immobiliers pourraient délaisser peu à peu le secteur des logements locatifs pour se tourner vers d’autres secteurs immobiliers moins contraignants (voir l’avis de Linxea) ?
L’immobilier d’habitation pourrait alors perdre de son dynamisme, une baisse du nombre des transactions, si elle est durable, pourrait ensuite entraîner une baisse des prix.
Quel type d’investissement locatif choisir ?
Dans un contexte de hausse des taux des crédits immobiliers les investisseurs immobiliers risquent de souffrir des nouvelles et lourdes contraintes pesant sur l’investissement locatif direct.
Outre le plafonnement général des loyers qui interdit toute hausse supérieure à 3,5% sur un an, plusieurs verrous freinent l’investissement locatif direct dans l’immobilier d’habitation :
- Il s’agit, en premier lieu, de l’encadrement des loyers qui interdit de dépasser un montant maximal par m2 loué en fonction du type de logement (meublé ou non meublé), de sa période de construction, de son emplacement géographique et de son nombre de pièces
- En second lieu, peut s’ajouter l’interdiction de demander un complément de loyer lorsque le logement présente certains défauts, par exemple s’il dispose de sanitaires sur le palier, présente des signes d’humidité sur certains murs, est classé en catégorie énergétique F ou G.
Ces mesures s’appliquent aux villes suivantes :
Paris, et en région parisienne : Plaine commune : Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse., Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville, et en province : Montpellier, Bordeaux, Lille, Hellemmes, Lomme.
- En dernier lieu, s’ajoutent les blocages des loyers pour les logements classés en catégorie énergétique F ou G.
Toutes ces mesures accablent les propriétaires-bailleurs en bloquant la rentabilité. Les propriétaires-bailleurs ont tout intérêt à s’intéresser à des investissements immobiliers via des SCPI qui offrent un patrimoine diversifié ne subissant pas ou que partiellement ces mesures draconiennes de blocage et d’encadrement.
Quant aux SCPI qui ne gèrent pas de logements, mais des locaux commerciaux, des entrepôts ou de l’immobilier dédié à la santé ou à d’autres usages que l’habitation, ces mesures coercitives ne leur sont pas applicables.
