Dans le contexte actuel de crise sanitaire, vous êtes de plus en plus nombreux à nous interroger sur les perspectives de bonne santé du marché immobilier en général et, des SCPI en particulier.
Voici les réponses de LINXEA aux 4 questions les plus fréquentes à ce sujet :
Quel sera l’impact de la suspension des loyers versés par les TPE/PME en difficulté sur le rendement servi par les SCPI ?
Bien qu’il soit encore difficile d’évaluer l’impact sur les rendements compte tenu des nombreuses incertitudes, les sociétés de gestion immobilières se veulent d’ores et déjà rassurantes pour 3 raisons :
- Les SCPI encaissent leurs loyers avec un trimestre d’avance. Ainsi, les loyers du 1er trimestre ont déjà été perçus. Elles vont donc pouvoir redistribuer le dividende du 1er trimestre 2020. L’ampleur de l’impact ne sera alors connu qu’au 2ème trimestre, sous réserve que les locataires demandent des aménagements de loyer.
- Les SCPI disposent de réserves – le report à nouveau (RAN) – qu’elles alimentent en mettant de côté une partie des loyers perçus chaque année. Ces réserves peuvent leur permettre de faire face aux aléas locatifs et de compenser une éventuelle baisse de rendement.
- Les SCPI sont diversifiées, tant au niveau géographique, sectoriel qu’en termes de locataires. Cette diversification est votre principal rempart face à la crise. Plus une SCPI est diversifiée, plus elle disposera d’un nombre important de locataires et plus elle sera en mesure de réduire l’impact des impayés.
À titre d’exemple, la SCPI Primovie dispose de 411 locataires répartis sur 195 immeubles.
Ce qu’il faut retenir : À ce jour, il n’y a pas d’inquiétude massive de la part des sociétés de gestion. Les TPE/PME concernées par les mesures d’accompagnement des loyers ne représentent qu’une minorité parmi leurs locataires (moins de 20% en général).
Les professionnels insistent également sur le fait que la mesure gouvernementale n’est en aucun cas une mesure d’annulation des loyers mais bel et bien une mesure d’aménagement.
Le prix des parts va-t-il baisser ?
L’évolution du prix des parts est fonction de l’évolution de la valeur de reconstitution, c’est-à-dire de la valeur vénale du parc immobilier de la SCPI majorée des frais.
Or, sur les dernières valeurs d’expertises, la plupart des SCPI ont des valeurs de reconstitution supérieures à leurs prix de part, ce qui leur laisse une marge de sécurité en cas de baisse de la valeur des actifs.
Sur les premiers retours que nous avons des sociétés de gestion, aucune n’envisage de baisser le prix des parts à court terme. Cela ne veut pas dire que cela n’arrivera pas à moyen terme si la crise se prolonge, mais les professionnels du secteur se montrent aujourd’hui sereins sur les fondamentaux de l’immobilier.
Ce qu’il faut retenir : Comme tout investissement immobilier, l’investissement en SCPI doit être considéré sur le long terme. La moyenne de détention des parts est de 20 ans. Les clients qui ont conservé leurs investissements sur cette durée ont réalisé une opération satisfaisante par le biais des loyers qu’ils ont perçus pendant toute la période.
Par exemple, ceux qui ont investi dans les années 90 – époque d’une crise importante de l’immobilier, y compris des SCPI – ont connu des variations temporaires de prix à la baisse. Ces variations se sont rétablies avec le temps et ils ont continué à percevoir des loyers stables pendant toute cette période !
Quelles seront les conséquences sur la liquidité ?
La gestion des achats/ventes des parts de SCPI (liquidité) est aujourd’hui largement assurée. Suite à la crise des années 90, les SCPI ont du se doter d’un marché secondaire efficace permettant d’organiser les transactions entre acheteurs et vendeurs.
À ce jour, il n’y a pas de mouvement massif de retrait de parts de SCPI constaté par les sociétés de gestion. Il y a actuellement plus d’investisseurs entrants que de sortants. La liquidité n’est pas un sujet à ce jour, les retraits peuvent se faire sans difficulté.
Ce qu’il faut retenir : Il n’y a pas à ce jour de tension sur le marché des parts…
- Si vous avez acheté des parts de SCPI en direct, sachez qu’à ce jour, il n’y a pas de retraits massifs constatés.
- Si vous détenez des parts de SCPI dans vos contrats d’assurance vie, retenez que la liquidité est garantie par votre assureur.
Quels sont les secteurs à privilégier pour investir aujourd’hui en SCPI ?
Il est évident que certains secteurs d’activité seront probablement plus touchés que d’autres. Aussi, si vous avez l’intention d’investir aujourd’hui, orientez-vous de préférence vers des secteurs résilients.
Notre offre de SCPI est suffisamment large pour nous permettre de vous orienter vers celles qui nous semblent les plus solides pour affronter cette crise :
- Les SCPI de bureaux qui hébergent de grandes entreprises
- Les SCPI résidentielles
- Les SCPI “Santé”
- Les SCPI “Logistique”
Important : Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier : il s’agit donc d’un investissement long terme (8 à 10 ans minimum) dont la liquidité est limitée, il existe un risque de perte en capital et les revenus ne sont pas garantis. Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Avant tout investissement, nous vous conseillons de prendre connaissance des documents réglementaires.
Le point sur les actifs des SCPI :
| Typologie d’actif | Bureaux | Commerces | Santé | Logistique | Hôtellerie & Loisirs | Résidences Services |
| Part dans l’actif des SCPI : | 62,7 % | 12,1 % | 7 % | 8,9 % | 4,2 % | 4,1 % |
Source : Euodia.fr
