Les mesures prises donnent de la marge autant pour protéger le patrimoine que la distribution de la SCPI.
Plus d’un mois après le début de la crise et après analyse de la situation locative, l’heure est venue d’esquisser un 1er bilan sur la situation de Cœur de Ville. 94% des loyers ont été encaissés au 1er trimestre, et les reports pour le 2ème trimestre concernent 13,09 % des revenus annuels de la SCPI.
Pour la plupart d’entre eux, c’est un « simple décalage dans le temps ». Pour d’autres, des annulations seront peut être nécessaires. Mais, l’impact sur le rendement « serait assez réduit ». Pourquoi ?
- l’accompagnement des locataires en difficultés sera limité au « strict nécessaire » sachant qu’en parallèle Sogenial immobilier conditionne son soutien « le plus souvent possible » à un engagement de durée long terme dans les immeubles.
- la mobilisation partielle du report à nouveau servira à lisser la performance. Ainsi, après le versement du 1er acompte, les réserves indiquent encore, plus de 3 mois de loyers des locataires ayant demandé un report.
- l’accord des banques pour décaler de 6 mois les remboursements de la dette apporte une bouffée d’oxygène en représentant 3 mois de loyers des locataires en difficultés.
- la société de gestion a décidé de renoncer à ses honoraires de gestion des 2ème et 3ème trimestres pour les locataires concernés par les dispositifs de reports de loyers. Concrètement, cet effort se traduira par une baisse de leur loyer pendant 6 mois ce qui permet de limiter l’impact de la crise sur les locataires et au bout du compte sur la SCPI et ses associés.
Au total, en partant du postulat d’une réouverture progressive des commerces courant mai et juin et en prévoyant de continuer à accompagner certains locataires cet été, Cœur de Ville annonce une « baisse temporaire » du revenu (acompte trimestriel de 2,6 €) correspondant à un rendement de 5,05 % (vs 5,3 % en 2019).
Une décision de prudence dont les associés ne se plaindront pas vu qu’elle laisse une marge de protection sur le patrimoine et une « visibilité assez longue sur la distribution ».
En termes de valeur, il est « encore trop tôt ». Néanmoins, Sogenial estime que les mesures de solidarité « ne devraient pas avoir d’impacts significatifs à long terme sur la valeur du patrimoine. »
