Peu endettées et disposant des réserves plus ou moins importantes, les SCPI d’AEW Ciloger tablent aussi sur la qualité de leur patrimoine pour affronter la crise.
Le point sur AEW Ciloger
AEW Ciloger constate pour ses SCPI une collecte soutenue en début d’année suivie aujourd’hui depuis peu, par un tarissement.
Pour le moment, pas d’accélération des ordres de vente comme le prouvent les dernières confrontations de ses SCPI à capital fixe qui « se sont déroulées dans les volumes habituels, sans qu’émerge de tendance générale.»
Côté gestion
Plus en détail dans la gestion des SCPI de rendement, la société de gestion adopte un traitement différencié selon ses locataires. Certes, Il convient de soulager la trésorerie des plus fragiles mais de rester aussi pragmatique « face aux demandes d’aménagement de loyers plus ou moins justifiées. »
Plans de trésorerie
Pour répondre au besoin de visibilité des associés sur les prochains dividendes, la société de gestion a modélisé les résultats de ses SCPI et leurs plans de trésorerie, « en combinant hypothèses et informations disponibles. »
D’ores et déjà, celles qui sont les plus exposées aux commerces verront les encaissements du 2ème trimestre plus fortement impactés.
Mais elles devraient connaître un probable rebond d’activité à l’issue du confinement.
Surtout, les patrimoines constitués depuis de nombreuses années sur des prix d’achat divers sont un gage de solidité pour l’avenir en raison de leurs orientations « vers des actifs classiques localisés sur des marchés profonds. »
En attendant, le versement du 1er acompte interviendra entre le 20 avril et le 15 mai.
Et quand bien même les loyers et charges du premier trimestre ont été presque intégralement perçus, AEW Ciloger fait le choix de la prudence en procédant pour certaines SCPI « à un ajustement dès le prochain dividende, en vue de mieux préserver et lisser les distributions à venir . »
Panorama de la situation locative des SCPI
Endettée à hauteur de 7,26 % de la valeur de son patrimoine et disposant de faibles réserves (0,2 mois), la SCPI affiche 82 % de son patrimoine en commerces dont 28 % des revenus proviennent de l’alimentation.
Le risque locatif est diversifié au travers de 166 sites et 402 baux.
5 actifs totalisent 22 % de la valeur du patrimoine. Parmi eux, le centre commercial Sainte Eulalie représente 9 %.
Occupé par une soixantaine de locataires, le centre ne compte que 3 commerces ouverts actuellement.
La crise actuelle va mettre de la pression à la baisse sur les valeurs locatives, mais le site est solide, dispose de « très bons fondamentaux (visibilité, facilité d’accès, chalandise puissante et en hausse) sans oublier l’enseigne Leclerc qui « joue pleinement son rôle de locomotive en temps normal. »
La SCPI ne présente aucun endettement et un report à nouveau équivalent à 5,8 mois de distribution.
De quoi voir venir !
Le patrimoine est riche de 82 sites loués autour de 234 baux.
En termes de typologie, les bureaux qui correspondent à 69 % des revenus de la SCPI sont occupés majoritairement (60 %) par de grandes entreprises ou des administrations.
Sur les commerces (29 %), 11 % des revenus reviennent au secteur alimentaire 8 % à l’équipement de la personne et 3 % à la restauration.
Endettement marginal (3,11 %), peu de réserves (0,5 mois de distribution) pour une SCPI exposée à 71 % en commerces via 161 sites et 507 baux.
Créneaux privilégiés : l’alimentation (33 % des loyers) et l’équipement aux personnes (31 %).
Parmi les actifs, le focus réalisé sur le centre commercial Saint Sébastien à Nancy (8% de la valeur vénale) révèle actuellement 3 magasins ouverts sur 85.
D’après AEW Ciloger, le contexte sanitaire « va mettre de la pression à la baisse sur les valeurs locatives et retarder la mise en oeuvre de son plan de modernisation ».
Cependant, le site, qui fait partie intégrante du cœur de ville de Nancy, bénéficie d’une « forte réputation » en raison de sa facilité d’accès et du nombre et de la qualité de ses enseignes, essentiellement nationales.
Est investie majoritairement en bureaux (68 %) dont près de la moitié est occupée par des administrations et de grandes entreprises.
Elle n’offre aucun endettement et dispose d’un report à nouveau de 3,6 mois.
L’hôtellerie pèse 8 % des loyers mais elle appartient à des enseignes nationales comme le Belambra Avoriaz et le Carlton de Lyon.
Portée sur les bureaux (81 %) dont elle tire l’essentiel de ses revenus (84 %), la SCPI dénombre 60 sites et 167 locataires.
Pour résister à la crise, elle indique un endettement faible (5,93 %) et des réserves autour d’un trimestre (3,3 mois).
Fructipierre
La situation locative indique une dispersion du risque autour de 63 sites essentiellement de bureaux (87 %) et 254 baux.
Comme ses sœurs, la gestion a privilégié un endettement faible (2 %) pour un report à nouveau plutôt confortable (5,9 mois).
