Les SCPI font la une depuis plusieurs années dans l’univers de l’épargne en raison notamment de leur rendement confortable. Pour les sociétés de gestion la question se pose de maintenir ce succès en adoptant des « stratégies gagnantes ». Comment ? Par la diversification bien sur, mais aussi selon Perial en ciblant les actifs acycliques.
Obscur pour le néophyte, ce terme recouvre pourtant toutes sortes d’actifs bien connus : crèches, écoles, résidences séniors ou étudiantes, hôtels … Le point commun entre tous ces immeubles ? Leurs activités ne dépendent pas directement de la croissance économique mais de critères comme la démographie, la santé. Affectés ainsi, à une activité professionnelle dont l’exploitation est décorrélée des soubresauts de l’économie, ces actifs offrent une bonne rentabilité. Surtout, ils sont adossés à des baux de long terme ce qui permet une belle visibilité sur les loyers futurs.
Evidemment, ces avantages n’ont pas échappé aux gérants de SCPI. C’est pourquoi face à une demande aujourd’hui forte de la part des investisseurs, les prix à l’acquisition sont sur une tendance haussière. Il en ressort donc « une performance légèrement inférieure à d’autres types d’actifs : autour de 4,5% en moyenne pour les acycliques contre 5 à 6% pour les autres » précise Perial.
Malgré toutes ces qualités, il convient de ne pas foncer tête baissée. Les sociétés de gestion doivent sélectionner leurs immeubles avec la plus grande attention car « en France, dès lors qu’il y a une activité professionnelle, il y a création d’un fond de commerce ». Et dans le cas d’un changement de locataire, le fond doit être racheté. Bref la vigilance s’impose sur « la solidarité du business modèle du locataire » en vérifiant par exemple son taux d’effort (le rapport entre loyer et chiffre d’affaires), la concurrence, les parts de marché ». Ces précautions, témoins d’une gestion avisée peuvent aussi prendre la forme d’immeubles mixtes. C’est à dire mixant des bureaux et des locataires ayant des activités plus défensives, de quoi multiplier les axes de diversification surtout quand certaines opérations sont de surcroît signées à l’étranger.
Pour en savoir davantage sur les SCPI Linxea privilégiant les actifs acycliques :
