Si l’on devait synthétiser les deux principales tendances de l’immobilier au cours des vingt dernières années on les résumerait en un constat de baisse des taux des prêts immobiliers et une hausse des prix d’acquisition.
La capacité d’achat subordonnée aux taux des prêts immobiliers
« Entre 2001 et 2021, les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont énormément baissé, passant de 7% en moyenne à 1,03% sur 20 ans. Néanmoins, sur cette même période, les prix de l’immobilier ont flambé en Ile-de-France » constate Credixia, courtier en prêt immobilier.
Évolution de la capacité d’emprunt entre 2001 et 2021
| wdt_ID | Modalités | 2001 | 2011 | 2021 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Taux moyen sur 20 ans* | 7% | 4,20% | 1,03% |
| 2 | Montant du prêt | 221 000 € | 277 900 € | 371 500 € |
| 3 | Coût total des intérêts | 190 218,40€ | 133 328 € | 39 735,2 € |
Source : CREDIXIA, CSA/Crédit logement * Hors Assurance
Le constat est clair, en 20 ans, la capacité d’emprunt a augmenté de + 68%.
Une perte d’au moins 50% de la surface habitable
Mais sur cette même période, les prix de l’immobilier ont flambé en Ile-de-France. Afin de calculer l’évolution réelle du pouvoir d’achat, Credixia a comparé la surface achetable par un couple dans trois villes entre 2001 et 2021.
- A Versailles, le couple qui en 2001 pouvait acheter 141,66 m2 ne peut plus acheter que 46,88 m2 en 2021, soit une perte d’environ 67% de la surface habitable
- A Paris, le couple qui en 2001 pouvait acheter 73,66 m2 en 2001 ne peut plus acheter que 35,89 m2 en 2021, soit une perte d’environ 51% de la surface habitable.
- Même constat pour la ville de Chelles (77), le couple qui en 2001 pouvait acheter 190,51 m2 ne peut plus acheter que 112,64 m2 en 2021, soit une perte d’environ 41 % de la surface habitable.
D’une manière globale, sur 20 ans (2000 à 2020), les prix de l’immobilier ancien, que ce soit en région parisienne ou en province, ont, en moyenne, été multipliés par près de trois selon les Indices des prix des logements anciens en France métropolitaine provenant des sources : Insee, ADSN-BIEN-Notaires du Grand Paris, Notaires de France – Perval. (INSEE. Informations rapides 25 février 2021 n° 048).
Sur une période différente (1997 à 2016), les notaires ont aussi constaté les évolutions des prix dans plusieurs grandes villes. Tant sur le collectif que sur l’individuel, les métropoles d’Orléans, Dijon, Brest et Nancy enregistrent les hausses de prix les plus modérées, entre 80% et 100%. À Bordeaux, les évolutions de prix sont remarquables, atteignant jusqu’à 250% pour les maisons. Bordeaux est la seule métropole qui voit ses prix tripler sur les appartements et les maisons. Rennes rejoint le groupe des métropoles dont les prix des maisons ont le moins progressé, autour de 80%. Lyon et Toulouse, le groupe des métropoles où les prix des appartements ont le plus augmenté, autour de 200%.
L’avis de LINXEA
Les Français montrent un grand intérêt pour la pierre, toujours considérée comme une valeur refuge. Les taux d’emprunt restent au plus bas, ce qui devrait contribuer à dynamiser l’activité immobilière en 2021.
Pensez aussi que la pierre papier (les SCPI notamment, voir notre offre) peut remplacer l’immobilier physique lorsque celui-ci est inaccessible ou venir en complément.
