Qui, quand et comment doit-on déclarer et payer l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?

L’Impôt sur la fortune immobilière concerne toutes les personnes physiques (particuliers), résidant ou non en France, possédant un patrimoine immobilier dont la valeur totale atteint au moins 1,3 million d’euros au 1^er janvier de l’année concernée. Cette année, il faut prendre en compte la situation au 1^er janvier 2021.

Quand dois-je déclarer mon IFI ?

Les modalités de déclaration de votre IFI sont les mêmes que pour vos revenus. Si vous déclarez en ligne, vous disposez de délais supplémentaires. Votre date limite de déclaration dépend du département de votre résidence principale :

départements no 01 à 19, Monégasques et résidents à l’étranger : 26 mai 2021
départements no 20 à 54 : 1^er juin 2021
départements no 55 à 976 : 08 juin 2021

Sinon, vous devez déposer votre déclaration d’IFI papier avec votre déclaration de revenus le 20 mai 2021 au plus tard.

Comment déclarer son IFI ?

Si votre patrimoine net imposable au 01/01/2021 est supérieur à 1 300 000 € vous cochez le cadre IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIERE en bas de page. En cochant vous chargez la déclaration d’IFI n° 2042 IFI et ses annexes suivantes :

Annexe 1 : BIENS AFFECTÉS À L’ACTIVITÉ PROFESSIONNELLE

Annexe 2 : BIENS DÉTENUS DIRECTEMENT

IMMEUBLES BÂTIS

Résidence principale (après abattement)
Autres immeubles bâtis

IMMEUBLES NON BÂTIS, PARTS DE GROUPEMENTS FORESTIERS OU FONCIERS

Annexe 3 : BIENS DÉTENUS INDIRECTEMENT

Fraction de la valeur des droits, parts ou actions représentative des immeubles (y compris détention via l’unité de compte d’une assurance-vie rachetable ou d’un contrat de capitalisation)

Annexe 4 : PASSIF ET AUTRES DÉDUCTIONS APRÈS APPLICATION ÉVENTUELLE DU PLAFONNEMENT DES DETTES

VERSEMENTS OUVRANT DROIT À RÉDUCTIONS D’IMPÔT

Annexe 5 : PLAFONNEMENT

Annexe 6 : IMPÔTS PAYÉS À L’ÉTRANGER DONT LES CARACTÉRISTIQUES SONT SIMILAIRES À CELLES DE L’IFI

Le cas échéant, la déclaration d’IFI peut être complétée :

d’une déclaration spécifique n° 2042-IFI-COV-K (CERFA n° 15864) en cas d’absence de revenus conduisant à déposer une déclaration d’impôt sur le revenu ;
d’un modèle d’engagement n° 2042-NOT-BOIS (CERFA n° 52213) dans l’hypothèse du régime de faveur bois et forêts et parts de groupements forestiers.

Bon à savoir

Les imprimés n° 2042-IFI et n° 2042-IFI-COV-K, le modèle d’engagement n° 2042-NOT-BOIS et les annexes sont accessibles en ligne sur le site www.impots.gouv.fr.

L’IFI est déclaré en même temps que votre déclaration de revenus

Déclarez votre IFI en ligne avec vos revenus ou adressez votre déclaration d’IFI et ses annexes (no 2042-IFI) avec votre déclaration de revenus no 2042 au service des impôts des particuliers indiqué page 1 de votre déclaration de revenus préremplie, même si vous avez changé d’adresse. N’oubliez pas de cocher la case ØIF de la première page de la déclaration de revenus no 2042 IFI.

Vous déclariez l’IFI en 2020, mais pas en 2021

La case du cadre IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE en bas de page est précochée si vous étiez redevable de l’impôt sur la fortune immobilière en 2020. Si vous n’êtes plus redevable de l’impôt sur la fortune immobilière, décochez la case. Vous n’êtes pus redevable, par exemple, parce que vous avez vendu un bien immobilier et que cette vente vous a fait passer sous le seuil de l’IFI.

Cas particuliers (concubins/ pacsés)

Nous vivons en concubinage notoire comment déclarer ?

La totalité du patrimoine immobilier des deux concubins doit être déclarée sur une déclaration d’IFI no 2042-IFI que vous déposez avec l’une ou l’autre déclaration de revenus. Vous signalez votre situation de concubinage en cochant la case 9GL. N’oubliez pas d’indiquer l’état civil de votre concubin(e), ainsi que son numéro fiscal. Vous trouverez le numéro fiscal de votre concubin(e) dans le cadre en haut à gauche de sa déclaration de revenus 2020.

Nous nous sommes marié(e)s ou pacsé(e)s en 2020, nous avons opté pour l’imposition séparée de nos revenus. Comment déclarer l’IFI ?

La totalité du patrimoine immobilier du couple doit être déclarée sur une déclaration d’IFI no 2042-IFI que vous déposez avec l’une ou l’autre déclaration de revenus. Vous signalez votre situation en cochant la case 9GM. N’oubliez pas d’indiquer l’état civil de votre conjoint(e), ainsi que son numéro fiscal. Vous trouverez le numéro fiscal de votre conjoint(e) dans le cadre en haut à gauche de sa déclaration de revenus 2020.

Cas des résidents étrangers imposables à l’IFI et qui ne sont pas tenus de faire une déclaration d’Impôt sur le revenu

Les redevables de l’IFI dont le patrimoine immobilier est d’une valeur nette taxable supérieure à 1,3 M€, et qui ne sont pas tenus de déposer une déclaration d’ensemble des revenus en France doivent remplir la déclaration 2042-IFI-COV (CERFA n° 15864) et la déclaration 2042-IFI complétée des annexes.

Tous vos biens immobiliers et fonciers sont concernés

Sont imposables à l’IFI tous les biens de nature immobilière qui ne sont pas des actifs professionnels.

Il s’agit non seulement de votre résidence principale et secondaire – maisons ou appartements – et des logements locatifs que vous possédez, mais aussi des dépendances (garages, parkings, carrières, caves..), terrains à bâtir, terres agricoles, bâtiments d’habitation des exploitations agricoles, parts des SCPI, actions de sociétés d’investissements immobiliers (SII) lorsque le redevable détient plus de 5 % du capital et des droits de vote, Sicav et FCP composés de valeurs immobilières (voir ci-dessous), des actifs immobiliers constituant les unités de compte de contrats d’assurance-vie et de bons ou contrats de capitalisation rachetables (voir ci-dessous), des parts de groupements fonciers agricoles, etc…

Les bois et forêts et certains biens ruraux : exonérés pour les 3/4 de leur valeur

Les biens ruraux loués à long terme et les parts de groupements fonciers qui remplissent les conditions suivantes sont exonérés :

à concurrence des 3/4 lorsque leur valeur totale, quel que soit le nombre de baux des biens loués ou des parts détenues, n’excède pas 101 897 € ;
et pour moitié au-delà de cette limite.

Vous détenez des contrats d’assurance-vie et de capitalisation, déclarez leur « valeur immobilière »

Les supports d’investissement constitués d’immobilier peuvent être compris dans l’assiette de l’IFI. S’ils sont constitués en partie ou en totalité de parts de SCPI, d’OPCI ou de SCI, ils sont en effet imposables à l’IFI pour leur « valeur immobilière ».

Certaines unités de compte (UC), autres que les SCPI, OPCI et SCI, comme par exemple, les parts de FCP ou de Sicav peuvent aussi être concernées par l’IFI lorsque les conditions suivantes de détention sont réunies : le souscripteur du contrat doit détenir plus de 10 % de ces FCP et/ ou de ces SICAV et leur portefeuille doit être composé de plus de 20 % de biens ou de droits immobiliers (article 972 bis CGI).

En revanche, les fonds euros, même s’ils détiennent des parts de SCPI ou de l’immobilier en direct, ne sont pas concernés par l’ IFI.

Exemple :

M. X détient un contrat d’assurance vie rachetable constitué pour une partie d’un fonds « euros » et pour une autre partie d’une unité de compte UC.

L’UC détenue par M.X détient 30 % des parts d’un organisme de placement collectif (OPC). La valeur totale des parts distribuées par l’OPC s’élève à 3 000 000 €.

A l’actif de l’OPC se trouve un immeuble imposable d’une valeur vénale de 1 500 000 €. La valeur totale des actifs détenus par l’OPC est évaluée à 5 000 000 €.

La partie investie en fonds euros n’est pas imposable.

La valeur imposable des biens et droits immobiliers composant l’UC est la suivante (application des principes définis à l’article 965 du CGI) :

Fraction de la valeur imposable de l’OPC : valeur de l’OPC * valeur de l’immeuble imposable / valeur totale des éléments de l’actif de l’OPC = 3 000 000 * (1 500 000 /5 000 000) = 900 000 €

L’UC détenant 30 % de l’OPC, il est donc composé de biens ou droits immobiliers imposables à hauteur de 900 000 * 30 % = 300 000 €.

Le souscripteur du contrat devra intégrer ces 300 000 € dans son assiette imposable au titre de l’IFI.

RAPPEL : Les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle ne sont pas concernés par l’IFI.

Bon à savoir

Pendant la phase de “constitution” de l’épargne, les Plans d’Épargne Retraite (PER), les PERP et les contrats Madelin ne sont pas soumis à l’IFI.

Lorsque le titulaire d’un PER liquide sa retraite ou qu’il procède à une sortie anticipée, le contrat – alors devenu rachetable – est imposable à l’IFI pour la part des unités de compte investies en actifs immobiliers.

L’évaluation des biens à prendre en compte

L’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est constituée par la valeur nette des actifs imposables appartenant, au 1^er janvier de l’année d’imposition, au redevable et aux membres de son foyer fiscal.

La valeur vénale d’un bien est le prix auquel ce bien pourrait ou aurait pu normalement se négocier à l’époque considérée, tel qu’il résulte en particulier de l’analyse des prix déclarés lors des mutations de biens (ventes, donations et successions) présentant des caractéristiques identiques et affectés au même usage.

La jurisprudence définit la valeur vénale comme le prix normal qu’eût accepté de payer un acquéreur quelconque n’ayant pas une raison exceptionnelle de convenance de préférer plus particulièrement le bien concerné à d’autres similaires.

L’IFI est assis sur une déclaration estimative soumise au contrôle ultérieur de l’administration.

Rappelons qu’il existe sur Internet plusieurs bases de données permettant de trouver la valeur d’un bien immobilier. La direction générale des impôts a ouvert à tous sa base de données DVF (demande de valeur foncière) que l’on peut consulter à l’adresse suivante : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

Le seul problème, c’est que selon les régions les biens indiqués peuvent avoir fait l’objet d’une transaction il y a plusieurs années et que les prix actuels (plus hauts ou plus bas) ne sont pas forcément indiqués.

Relisez aussi notre article : « Connaître le prix des terres et prés, vignes et forêts »

Immeuble occupé par son propriétaire

Un immeuble occupé par son propriétaire à titre de résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur la valeur vénale réelle.

En cas de démembrement de propriété lorsque la valeur de cet immeuble est comprise respectivement dans le patrimoine de l’usufruitier et du nu-propriétaire, cet abattement de 30 % est applicable à celui ou ceux d’entre eux qui l’occupe à titre de résidence principale, sur la valeur de sa part dans l’immeuble.

Immeuble en cours de construction

Sa valeur vénale dépend de son état d’avancement au 1^er janvier de l’année de l’imposition.

Le conseil de LINXEA

Utiliser le levier du démembrement de propriété via des SCPI

En choisissant des solutions de démembrement prêtes à l’emploi, par exemple, l’achat de parts de SCPI en Nue-Propriété, vous annulez ou réduisez temporairement l’assiette imposable à l’IFI. Chez LINXEA, pensez à la solution LINXEA RENTEFUTURE qui vous permet d’acquérir des parts de SCPI avec une décote allant généralement de 20 à 35%.

Calcul du patrimoine net taxable

Le patrimoine net taxable est égal à l’actif (somme des valeurs imposables des biens) moins le passif (dettes déductibles, les emprunts immobiliers) ainsi que toutes les dépenses et notamment, les dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers, dépenses de réparation et d’entretien, dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

Sont aussi déductibles les impositions qui sont dues à raison de la détention de la propriété des biens ou droits immobiliers imposables, telles que, notamment, la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe foncière sur les propriétés non bâties, la taxe additionnelle à la taxe foncière sur les propriétés non bâties, les droits de mutation à titre gratuit afférents à des actifs imposables à l’IFI et l’impôt sur la fortune immobilière.

En revanche, la taxe d’habitation, par exemple, n’est pas admise en déduction car elle est due à raison de l’occupation du bien.

Ne sont pas non plus déductibles les impositions à raison des revenus générés par les biens ou les droits immobiliers imposables. Ces impositions trouvent leur origine dans le revenu perçu et non dans la propriété de l’immeuble elle-même.

Petit zoom sur les emprunts immobiliers qui constituent des charges et des dettes déductibles

Sont déductibles les dettes, existantes au 1^er janvier de l’année d’imposition, contractées par l’une des personnes membres du foyer fiscal et effectivement supportées par celle-ci, afférentes à des actifs imposables et, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable.

Exemple : un foyer fiscal, propriétaire de sa résidence principale d’une valeur de 1,2 million d’euros (valeur taxable à l’IFI de 840 000 € compte tenu de l’abattement de 30%) acquiert 2 logements à usage locatif d’une valeur totale de 600 000 € pour lesquels ce foyer a emprunté 400 000 €. La première année, la valeur taxable nette à l’IFI est donc de 840 000 € + (600 000 € – 400 000 €) = 1 040 000 €. Précisons qu’au fur et à mesure que les prêts immobiliers seront remboursés, la dette diminuera et, par exemple, au bout de 13 ans si le montant remboursable des prêts s’élève à 80 000 €, ce foyer fiscal sera imposé à l’IFI.

Pour être déductibles, les dettes doivent donc :

exister au 1^er janvier de l’année d’imposition ;
être à la charge personnelle du redevable ou de l’une des personnes constituant son foyer fiscal ;
être afférentes à certaines dépenses engagées pour les besoins d’un actif taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
être justifiées par tous modes de preuve compatibles avec la procédure écrite.

Attention ! La dette contractée auprès des membres du foyer fiscal ou du cercle familial du redevable (ascendant, descendant, frère ou sœur) pour l’acquisition d’un actif immobilier imposable ou pour certaines dépenses y afférentes n’est pas déductible.

Plafonnement du montant des dettes déductibles

En application du IV de l’article 974 du Code Général des Impôts, le montant total des dettes déductibles fait l’objet d’une mesure de plafonnement. Lorsque la valeur vénale du patrimoine imposable est supérieure à 5 millions d’euros et que le montant total des dettes admises en déduction au titre d’une même année d’imposition excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de l’excédent.

Exemple :

Soit un redevable détenant un patrimoine immobilier d’une valeur vénale de 6 M€ imposable qu’il a acquis avec un emprunt d’un montant de 5,5 M €.

Le plafond de dette admis en déduction au regard du patrimoine imposable est de : 6 M€ x 60 % = 3,6 M €

Le montant de dettes excédant le seuil admis en déduction est donc de : 50 % (5,5 M€ – 3,6 M€) = 950 000 €

Le redevable peut déduire un montant total de dettes de 950 000 € + 3 600 000 € = 4,55 M€, mais il ne peut pas déduire la totalité de son emprunt.

Calculer le montant de l’IFI à payer

Si le seuil de déclenchement de l’imposition à l’IFI est de 1 300 000 € euros, la première tranche d’imposition à l’IFI commence à 800 000 €. Voici les tranches et les taux d’imposition :

wdt_ID	Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine	Taux applicable en %
1	N'excédant pas 800 000 €	0
2	Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 300 000 €	0,50
3	Supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 €	0,70
4	Supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou égale 5 000 000 €	1
5	Supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou égale à 10 000 000 €	1,25
6	Supérieure à 10 000 000 €	1,50

Les petits IFI ont droit à une décote

Pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, un système de décote permet d’atténuer l’IFI.

Pour les redevables dont le patrimoine immobilier a une valeur nette taxable égale ou supérieure à 1 300 000 € et inférieure à 1 400 000 €, le montant de l’impôt calculé selon le barème progressif est réduit d’une somme égale à 17 500 € – 1,25 % P, où P est la valeur nette taxable du patrimoine immobilier.

Exemple : Au 1^er janvier de l’année 2021, le patrimoine immobilier net taxable d’un redevable est de 1 374 000 €. Le calcul de l’impôt s’effectue ainsi :

IFI sur la tranche supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 300 000 € = 500 000 x 0,50 % = 2 500 €
IFI sur la tranche supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 € = 74 000 x 0,70 % = 518 €
Total : 2 500 + 518 = 3 018 €

Le montant de la décote est égal à : 17 500 – (1,25 % x 1 374 000) = 325 €

Le montant de l’IFI à payer par cette personne est de : 3 018 – 325 € = 2 693 €

Une réduction de l’IFI pour les dons effectués

La réduction d’IFI est égale à 75 % du montant des dons effectués par le redevable. La réduction d’impôt ne peut excéder une limite fixée à 50 000 € par redevable et par année d’imposition.

Les dons pris en compte sont ceux effectués au profit d’organismes d’intérêt général. Ainsi, les dons peuvent, pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, être effectués, notamment, au profit :

des établissements de recherche ou d’enseignement supérieur ou d’enseignement artistique publics ou privés, d’intérêt général, à but non lucratif et des établissements d’enseignement supérieur consulaire ;
des fondations reconnues d’utilité publique répondant aux conditions fixées au a du 1 de l’article 200 du CGI ;
des entreprises d’insertion et des entreprises de travail temporaire d’insertion ;
des associations intermédiaires ou des ateliers et chantiers d’insertion ou des entreprises adaptées mentionnées à l’article L. 5213-13 du code du travail ;
des groupements d’employeurs pour l’insertion et la qualification ;
de l’Agence nationale de la recherche ;
des fondations universitaires et des fondations partenariales ;
des associations reconnues d’utilité publique de financement et d’accompagnement de la création et de la reprise d’entreprise.

Exemple : Un redevable de l’IFI donne à un établissement public de recherche 20 000 € en numéraire. Sa cotisation d’IFI est de 12 000 €.

L’assiette de la réduction d’IFI est égale à 20 000 €.

La réduction d’IFI est égale à : 20 000 € x 75 % = 15 000 €.

La cotisation d’IFI étant inférieure au montant de la réduction d’impôt, le redevable bénéficie en définitive d’une réduction d’impôt égale à sa cotisation, soit 12 000 €. Les 3 000 € non imputés ne sont ni remboursés, ni reportés.

L’IFI à payer ne doit pas dépasser 75% des revenus : le système du plafonnement

Le plafonnement de l’IFI permet de limiter la somme de cet impôt et des impôts sur les revenus de l’année précédente à 75 % de ces revenus.

Exemples de calcul du plafonnement.

Exemple 1 : M. X, célibataire, dispose d’un patrimoine immobilier net taxable à l’IFI de 5 000 000 €. Il a perçu l’an dernier des salaires nets de frais professionnels d’un montant de 75 000 € et a réalisé une plus-value immobilière de 5 000 € lors de la vente de sa résidence principale, qui est donc exonérée.

L’impôt sur le revenu dû au titre de l’année précédente s’élève à 17 392 €. L’IFI s’élève, avant plafonnement, à 35 333 €.

Calcul du plafonnement :

montant des impôts à prendre en compte : 17 392 + 35 333 = 52 725 €
revenus pris en compte : 75 000 + 5 000 = 80 000 € ;
plafond des revenus : 80 000 x 75 % = 60 000 €.

Le plafond des revenus (60 000 €) étant supérieur au total des impôts dus (52 725 €), le plafonnement de l’IFI n’a pas lieu de s’appliquer au cas particulier. L’IFI dû par M.X. célibataire s’élève donc à 35 333 €.

Exemple 2 : M. et Mme X, mariés avec 3 enfants à charge, disposent d’un patrimoine immobilier net taxable à l’IFI de 9 000 000 €. M. X a perçu l’année précédente des salaires nets de frais professionnels d’un montant de 75 000 € ; Mme X n’a pour sa part perçu aucun revenu.

L’impôt sur le revenu dû au titre de l’année précédente s’élève à 5 144 €. L’IFI (après imputation des passifs) s’élève, avant plafonnement, à 84 619 €.