Focus sur 2 mesures patrimoniales de la loi de Finances 2024

La loi de finances pour 2024 a été riche en rebondissement, contraignant le gouvernement à la passer en force avec un 49.3. Éclairages sur deux mesures fiscales pouvant impacter certaines stratégies patrimoniales :

• La notion de créance de restitution et de quasi-usufruit dans le cadre d’une donation démembrée de somme d’argent,
• Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et condition de déductibilité d’un passif lié aux biens immobiliers détenus au sein d’une société.

Déductibilité de la créance de restitution au regard d’une donation en nue-propriété d’une somme d’argent

La loi de finances pour 2024 resserre les conditions de déductibilité de la créance de restitution provenant d’une donation de somme d’argent en nue-propriété sur les actifs dépendants de la succession.

Pour bien comprendre l’enjeu de cette mesure, qui, dans la pratique, ne concernera que ces donations, revenons tout d’abord à la définition d’un quasi-usufruit.

Le quasi usufruit se définit selon l’article 587 du Code civil comme étant « l’usufruit comprenant des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution.».

Le quasi-usufruit naît nécessairement d’un démembrement préalable de la propriété. Pour rappel, la pleine propriété se compose de trois droits : fructus, usus, abusus. Le démembrement de propriété suppose la séparation de ces droits. L’usufruitier a le droit de jouir du bien (usus) et d’en percevoir les fruits (fructus), tandis que le nu-propriétaire a le droit d’en disposer à terme, le qualifiant de propriétaire à terme. Le démembrement peut être choisi (donation) ou subi (succession).

L’intérêt du démembrement réside dans l’atténuation des droits de mutation à titre gratuit. Les droits de donation sont calculés sur une base inférieure à celle qui aurait été utilisée pour le calcul des droits en pleine propriété. Ils sont établis sur la valeur de la nue propriété, calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier (article 669 du Code Général des Impôts) au jour de la donation.

Le démembrement peut porter sur un bien immobilier, un portefeuille, une somme d’argent ou tout autre bien consomptible (article 587 du Code Civil). C’est dans ce dernier cas que peut naître le quasi-usufruit.

Dans ce cadre, les pouvoirs de l’usufruitier sont étendus, lui permettant de consommer la somme d’argent, mais il doit restituer l’équivalent de ce qu’il a utilisé au nu-propriétaire, créant ainsi une créance de restitution égale au montant de la somme donnée. Cette créance de restitution constitue un passif de la succession de l’usufruitier et sera déduite des actifs détenus dans sa succession.

Mais, depuis cette année, la loi de finances modifie les règles de déductibilité d’une telle créance dans le cas d’une donation de somme d’argent avec réserve d’usufruit (article 774 bis du CGI).

Néanmoins, la loi prévoit des exceptions à ce dispositif, excluant expressément les clauses bénéficiaires des contrats d’assurance-vie, les stipulations de quasi-usufruit sur les distributions de réserves, ainsi que les dettes de restitution contractées sur le prix de cession d’un bien dont le défunt s’était réservé l’usufruit.

En synthèse : est-il toujours opportun d’anticiper la transmission de son patrimoine par un démembrement ? la réponse est oui !

Le conseil de Linxea : Dans le cas d’une donation d’un contrat de capitalisation et plus généralement dès la naissance de tout quasi-usufruit, il conviendra de rédiger une convention ad hoc pour sécuriser la source de ce quasi-usufruit et surtout de préciser qu’il ne provient pas d’une donation en nue-propriété de somme d’argent.

Déductibilité de la dette afférente aux actifs immobiliers détenus par une société

L’article 27 de la loi de finances pour 2024 introduit de nouvelles dispositions en matière d’IFI pour déterminer la valeur taxable des actifs immobiliers détenus par une société qu’elle soit opérationnelle ou patrimoniale.

En pratique, ce qui change :

• Antérieurement, les chefs d’entreprise devaient évaluer leurs titres de société puis appliquer un coefficient immobilier (pourcentage des immeubles par rapport à l’actif brut total).
• Aujourd’hui, à l’instar des règles appliquées aux biens immobiliers détenus en direct, seuls les emprunts contractés pour l’acquisition ou à la conservation des biens immobiliers seront déductibles.

En parallèle, cette règle d’exclusion des dettes non associées à des actifs imposables s’accompagne d’un plafonnement de la valeur imposable des parts ou actions de société. Cette règle tempère la fiscalité et empêche la valeur imposable des parts ou actions de société d’excéder leur valeur vénale.

Ainsi, il est nécessaire de faire une distinction entre deux situations :

• Lorsque la valeur imposable à l’IFI des titres détenus déduction faites des dettes non affectées aux actifs immobiliers, dépasse la valeur vénale des parts ou actions, la valeur à déclarer sera alors plafonnée à la valeur vénale (application du premier plafond),
• A l’inverse, si la valeur imposable à l’IFI des titres détenus, après exclusion des dettes non liées aux actifs immobiliers, est inférieure à la valeur vénale des parts ou actions, elle est limitée à la valeur vénale nette des actifs immobiliers imposables de la société, proportionnellement à la part détenue par le chef d’entreprise dans la société (application du second plafond).

L’exercice de la simplification de ces nouvelles règles n’étant pas toujours aisé, l’illustration par l’exemple a toujours fait ses preuves, nous avons pris l’hypothèse suivante.

De Bercy est l’unique associé de sa société, détenant la totalité des parts à hauteur de 100 %. La société possède un immeuble et des actifs financiers dont les valeurs varient selon les deux cas ci-dessous.
On suppose qu’aucune des mesures anti-abus stipulées au II et au III de l’article 973 du CGI ne s’applique.

Le passif de la société se compose de la manière suivante :

• Capital social : 4 M €
• Emprunt contracté pour l’achat de l’immeuble : 2 M €
• Emprunts contractés pour l’achat des actifs financiers : 6 M €

La valeur vénale des parts, correspondant à l’actif total déduction faite de toutes les dettes, s’établit à 4 M € (12 M € – 8M €).

CAS N° 1

• Actif immobilier : 8 M €
• Actifs financiers : 4 M €
• Actif total : 12 M €

Ratio immobilier : 0,6 (8 M € / 12 M €)

Calcul de la valeur imposable des parts :

En vertu de la nouvelle règle excluant les dettes liées à des actifs non imposables, seule la dette contractée pour l’acquisition de l’immeuble est déductible. L’actif net pris en compte s’établit donc à 10 M € (12 M € – 2 M €). En appliquant le ratio immobilier (0,6), la valeur imposable des parts est de 6 M € (10 M € x 0,6).

Plafonnement de la valeur imposable :

La valeur imposable des parts (6 M €), excédant leur valeur vénale (4 M €), est plafonnée à cette dernière, aboutissant à un actif imposable à l’IFI de 4 M €. Avant la réforme, l’actif imposable à l’IFI aurait été de 2,4 M € [(12 M € – 8 M €) x 0,6].

CAS N° 2

• Actif immobilier : 3 M €
• Actifs financiers : 9 M €
• Actif total : 12 M €

Ratio immobilier : 0,25 (3 M € / 12 M €)

Calcul de la valeur imposable des parts :

En vertu de la nouvelle règle excluant les dettes liées à des actifs non imposables, seule la dette contractée pour l’acquisition de l’immeuble est déductible. L’actif net pris en compte est ainsi de 10 M € (12 M € – 2 M €). Appliquant le ratio immobilier (0,25), la valeur imposable des parts atteint 2,5 M € (10 M € x 0,25).

Plafonnement de la valeur imposable :

La valeur imposable des parts (2,5 M €), inférieure à leur valeur vénale (4 M €), est plafonnée à la valeur vénale des actifs imposables de la société (4 M €), déduction faite des dettes associées (2 M €), et ajustée en proportion des droits de M. De Bercy au capital de la société (100 %). Ainsi, la valeur imposable des parts est plafonnée à 2 M € [(4 M € – 2 M €) x 100 %]. En comparaison, avant la réforme, l’actif imposable à l’IFI aurait été évalué à 1 M € [(12 M € – 8 M €) x 0,25].

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À noter :

• Entrée en vigueur : En l’absence de précision particulière, ces dispositions s’appliquent à l’IFI dû à compter de 2024.
• Mise en place : Cette mesure devrait nécessiter un changement dans les formulaires déclaratifs afin de permettre de détailler le passif déduit.