Un particulier acquiert deux appartements dans un château en rénovation totale dans le cadre de la loi Malraux, malheureusement le promoteur fait faillite et l’investissement est perdu.
L. acquéreur désireux de réaliser un investissement immobilier dans un but de défiscalisation, est entré en relation avec la société N., conseiller en gestion de patrimoine, qui, au terme d’une étude personnalisée, lui a conseillé d’investir dans un programme de réhabilitation du château de C., développé sous l’égide de la société Financière B. (le promoteur) et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962, plus connu sous le nom de « dispositif Malraux ».
Rappelons que le régime Malraux donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de 30% pour les biens situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé.
Cette acquisition et les travaux de réhabilitation ont été financés par deux prêts souscrits auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d’Aquitaine, laquelle a libéré des fonds à hauteur du prix des lots et débloqué le solde au profit de la société S., chargée des travaux de réhabilitation. Le promoteur et ses filiales, dont la société S., ont été placés en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire, avant la réalisation des travaux.
Soutenant que les 2 lots acquis avaient perdu toute valeur, que les revenus escomptés étaient inexistants, qu’il avait été contraint de rembourser l’emprunt, sans aucune contrepartie et qu’il n’avait pas été informé sur les risques de l’opération, l’acquéreur a assigné la société N., conseiller en gestion de patrimoine, la SCP notariale et la banque en responsabilité et indemnisation.
L. estimait son préjudice total à plus de 309 000 euros.
Au terme d’une longue procédure les magistrats de la Cour de cassation (1 ère Chambre civile, 30 juin 2021, pourvoi n° 19-24.653) cassent partiellement la décision de la Cour d’appel de Versailles et renvoient l’affaire devant cette même cour d’appel autrement composée pour y être rejugée. Toujours est-il que le malheureux investisseur qui avait décaissé 309 580 € en 2004 n’a toujours pas récupéré en 2021 la totalité de son investissement.
L’avis de LINXEA
Les possibilités de défiscalisation sont très tentantes, mais les risques sont bien présents et à plusieurs niveaux. Ces risques peuvent être des requalifications fiscales, par exemple, lorsque le fisc renie les promesses faites par l’État (ce fut le cas pour les installations de panneaux solaires contrairement aux engagements qui avaient été pris par l’État) ou simplement des problèmes avec les sociétés de promotion ou encore des simulations erronées de la part des vendeurs de montages défiscalisants.
