Assurance vie : quel support immobilier choisir ?

L’investissement immobilier a le vent en poupe !

Début 2021, 61,2 % des ménages possédaient un patrimoine immobilier selon l’INSEE. Quant aux emprunts immobiliers, les Français auraient emprunté plus de 207 milliards d’euros à fin novembre 2021, selon la Banque de France. Une performance historique !

La pierre papier, autre type de placement immobilier, rencontre également un franc succès auprès des Français, et pour cause, le rendement des supports immobiliers reste très attractif.

Au sein d’un contrat d’assurance vie, l’épargnant peut investir dans des SCPI, SCI, OPCI, et des SC et bénéficier du cadre fiscal avantageux de l’assurance vie. Ces supports sont accessibles en tant qu’unités de compte. Les unités de compte présentent un risque de perte en capital.

Le saviez-vous ? Il est possible de souscrire à des parts de SCPI hors assurance vie (à crédit, en cash, ou en démembrement).

Les supports immobiliers en assurance vie

Les SCPI, SCI, OPCI et les SC sont autant de supports immobiliers disponibles au sein des contrats d’assurance vie.

Vous pouvez les cumuler sur un même contrat.

• Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement dans l’Immobilier, et les OPCI, Organismes de Placement Collectif en Immobilier, ont pour objectif de constituer un parc immobilier locatif. Les OPCI investissent dans des actifs immobiliers (au moins 60 %) et mobiliers. Les SCPI investissent exclusivement dans de l’immobilier et n’ont pas de poche de liquidité, contrairement aux OPCI (10 à 40 %).
• Les SCI, Sociétés Civiles Immobilières, peuvent être investies à la fois dans des SCPI, des OPCI et des SCI, et contenir une poche de liquidités. Par exemple, la SCI Capimmo de Primonial possède une poche de liquidités de 10 % minimum.
• Les SC, Sociétés Civiles, sont investies dans des SCPI, OPCI, SCI, ainsi que dans de l’immobilier direct, des produits dérivés immobiliers ou encore des foncières cotées.

Bien qu’il ne soit pas évident de s’y retrouver parmi tous ces supports, il existe des critères précis pour mieux les distinguer.

Par exemple, les frais d’entrée : pour les SCPI en assurance vie, ils varient de 3 à 7 %, pour les SCI, ils sont de 2 % en moyenne.

Quant aux frais d’entrée des OPCI, ils sont généralement compris entre 2 et 3 %.

Assurance vie et SCPI

Quelques centaines d’euros suffisent pour souscrire des parts de SCPI dans les contrats d’assurance vie LINXEA !

Une fois ces parts souscrites, les loyers sont ensuite reversés aux épargnants, au prorata de leurs investissements. Le pourcentage de redistribution des loyers varie selon les contrats, toutefois il doit respecter un taux minimum de 85 %. De même les supports de réinvestissement varient selon les contrats :

• Sur le contrat Linxea Avenir 2, les loyers sont réinvestis sur le fonds euro
• Sur le contrat Linxea Spirit 2, les loyers sont réinvestis sur le fonds euro
• Sur le contrat le contrat Linxea Vie, les loyers sont réinvestis en parts de SCPI
• Sur le contrat Linxea Zen, les loyers sont réinvestis au choix, sur le fonds euro ou en parts de SCPI.

À noter : Certains contrats d’assurance vie – les contrats LINXEA Avenir 2 et Linxea Spirit 2 notamment – permettent d’investir 100 % de l’épargne en SCPI.

Avantages des SCPI en assurance vie

• Le prix des parts est généralement moins élevé qu’en direct.
• Le taux de rendement : le rendement moyen du marché des SCPI était de 4,45 % nets de frais de gestion en 2021 (hors frais de gestion du contrat).
• Le délai de jouissance, c’est-à-dire la durée qui s’étend de la date de souscription des parts jusqu’au moment de la redistribution effective des premiers loyers. En assurance vie, ce délai est quasi-immédiat !

Inconvénients des SCPI en assurance vie

• Les frais d’entrée : parmi tous les supports immobiliers proposés, les SCPI ont les frais d’entrée les plus élevés (de 3 à 8 %).
• Le choix restreint : sur le marché, il existe plus d’une centaine de SCPI. Or, en assurance vie, les assureurs n’en sélectionnent que quelques-unes.
• L’impossibilité de souscrire à des parts de SCPI à crédit : ce mode de souscription n’est possible qu’en direct.
• La liquidité : les SCPI sont réputées peu liquides. Néanmoins, dans le cadre de l’assurance vie, leur liquidité est garantie par l’assureur.

Nos SCPI COUP DE CŒUR :

• ALTIXIA CADENCE XII

Disponible dans les contrats LINXEA Spirit et LINXEA Vie, la SCPI ALTIXIA CADENCE XII a servi un taux de distribution de 5,15 % en 2021. C’est une SCPI diversifiée, investie en bureaux, hôtels, commerces… etc.

• PF GRAND PARIS

Accessible via les contrats LINXEA Spirit et LINXEA Zen, la SCPI PF GRAND PARIS a offert un rendement de 4,42 % en 2021. Il s’agit d’une SCPI investie dans des bureaux situés en Île-de-France.

• EFIMMO

Accessible au sein des contrats LINXEA Avenir, LINXEA Spirit et LINXEA Zen, la SCPI a servi un rendement de 4,91 % en 2021. Investie dans des bureaux et commerces, elle loue notamment ses immeubles à Société Générale, SNCF, BOSE, RTL, Casino ou encore Pôle Emploi.

LES SCI en assurance vie

Les SCI en assurance vie sont des placements immobiliers diversifiés, souples et liquides.

À noter : Le rendement des SCI est légèrement inférieur au rendement des SCPI : la performance annuelle moyenne en 2021 des SCI est de 3,71%, tandis que le rendement moyen des SCPI en 2018 s’est établi à 4,45 %.

Avantages des SCI en assurance vie

• Les frais d’entrée : ils sont plus faibles que ceux des SCPI, comptez 2 % de frais d’entrée sur les SCI en moyenne, contre 3 à 7 % sur les SCPI.
• La liquidité : les SCI bénéficient d’une meilleure liquidité que les SCPI, même si en assurance vie, c’est l’assureur qui la garantit.
• La diversification immobilière : les SCI sont investies dans différents actifs immobiliers (immeubles en direct, SCPI, OPCI, foncières cotées et non cotées…)

Inconvénient des SCI en assurance vie

Les SCI représentent une offre encore assez « confidentielle » : elles sont rares au sein des contrats.

* Taux moyen des frais d’entrée des SCPI sur le contrat LINXEA Spirit assuré par Spirica.
** Taux moyen des frais d’entrée des SCI sur les contrats LINXEA.
*** Taux moyen des frais d’entrée des OPCI sur les contrats LINXEA
**** Échelle de risque moyenne sur tous les contrats LINXEA.