Quelle dynamique pour le marché de l’immobilier de bureau ?
Les stratégies d’investissement doivent tenir compte d’un nouvel environnement économique et financier. Les demandes des investisseurs sont grandes, motivées, les liquidités importantes. Les nouveaux usages attirent et il y a une demande forte d’alternatives au bureau et au commerce.
En France, l’alliage offre servicielle et qualité du bâti, dans du locatif géré, n’est pas très développé. Les investisseurs restent sélectifs en privilégiant les actifs offrant des revenus stables et sécurisés, résistant à la crise sanitaire, comme la logistique ou le résidentiel. Ce qui va accélérer les stratégies de diversification. Vincent Bollaert de Knight Frank, Immo Matin
Pensez à se diversifier vers des SCPI résidentielles
Certaines SCPI ne mériteraient-elles pas d’être cédées ? L’occasion pour se diversifier vers de nouveaux fonds, qui parient sur le résidentiel. Capital cite par exemple comme SCPI, Kyaneos Pierre « la meilleure performance » de son panel. Dont le but est de réduire d’au moins de moitié la consommation énergétique de ses logements, et augmenter le confort des locataires. Novapierre Résidentiel dont le plan de relance, prévoit de viser de plus grosses opérations avec décote, et de distribuer davantage de plus-values. Patrimmo Croissance qui n’achète que la nue propriété de biens neufs et dont la valeur croît au fur-et-à-mesure de la reconstitution de la pleine propriété. Enfin, il s’agit de Primofamily qui très diversifiée mise, sur différents pays, ainsi que sur des résidences étudiantes ou des appart’hôtels.
Les SCPI se recentrent sur les bureaux
Les bureaux, historiquement dominants, augmentent encore leur part relative au 1er trimestre 2021. Comprise entre 62% et 68% ces dernières années, elle s’affiche à 80% fin mars. Les bureaux sont aussi, paradoxalement, la classe d’actifs la plus arbitrée par les SCPI durant les 3 premiers mois de l’année. Sur les 180 millions d’€ cédés au premier trimestre, on compte pour 55% de bureaux en Ile-de-France et 12% de bureaux en régions. Pierre Papier
La preuve ?…
Altixia Cadence XII met le cap sur des bureaux dans le sud
Situé au 1er et 2ème étage (1244 m2) dans la copropriété l’« Horizon » à Nice, l’immeuble a été construit en 2009. Il va bénéficier de l’extension du quartier d’affaires de l’Arénas qui prévoit à terme de nombreux bureaux, logements, services, commerces et hôtels. L’actif est actuellement occupé par 3 locataires solides : le Comité Régional du Tourisme Côte d’Azur, via un bail de 9 ans dont 6 ans ferme, Pôle Emploi, (3,5 ans) et BPI France Financement (3,3 ans). 23% des surfaces sont vacantes ce qui permettra, dès leur relocation, une revalorisation de cette acquisition et un rendement prévisionnel de 6,4 %.
Vendôme Régions acquiert à Villeurbanne 2060 m2 de bureaux
L’opération comprend un immeuble entier ainsi que 2 étages d’un autre immeuble. Situé dans le quartier Charpennes-Tonkin, l’ensemble est loué à une école audiovisuelle sur un bail de plus de 9 ans. Selon Faïz Hebbdj les qualités de l’actif qui « bénéficie d’un emplacement de premier choix » est de nature à « assurer des revenus réguliers à la SCPI et ainsi d’augmenter la valeur de son patrimoine. »
La clause de variabilité du capital de PF02 modifiée ?
À l’Assemblée Générale qui se tiendra le 16 juin Perial AM proposera aux associés d’insérer 2 alinéas à l’article 7 des statuts. Primo, La possibilité de suspendre la variabilité du capital quand les demandes de retrait représentant 2% des parts ne sont pas satisfaites depuis 6 mois. L’émission de nouvelles parts pourra toutefois, être rétablie si la SCPI persiste au bout de 3 mois à présenter plus d’ordres d’achat que de ventes à un prix supérieur au prix d’exécution sachant que le prix d’exécution est « d’un montant minimal égal à la valeur de reconstitution diminuée de 10%. »
Concernant les retraits, les associés ne pourront passer qu’un ordre à la fois, pour un montant maximum de 0,5 % du capital de la SCPI et une nouvelle demande ne sera acceptée que lorsque la précédente a été totalement servie ou annulée.
Enfin, dans le cadre de sa stratégie de développement la SCPI demande à augmenter son taux d’endettement de 30% à 40% et relever son capital plafond à 3 milliards d’€ contre 2,1 milliards d’€ précédemment.
Rivoli Avenir Patrimoine, un taux d’occupation à la peine au 1er trimestre
Il atteint 83,57 %, 2 points de moins qu’en décembre. Mais Amundi Immobilier garde confiance. Cessions d’immeubles vacants ou négociations « avancées » avec de potentiels locataires devraient améliorer prochainement la situation locative. Du côté du taux d’encaissement, il est proche de 90 % et reste « en-deçà de celui connu avant la crise du Covid ».
La distribution du 1er trimestre s’établit à 2,50 € conformément à l’objectif. Sur l’ensemble de l’année, un seul mot : prudence ! Les acomptes trimestriels restent pour le moment maintenus à 2,5€ soit 10 € en base annuelle. Mais si des évènements favorables interviennent au cours de l’exercice, le dividende pourrait être alors, ajusté et atteindre jusqu’à 10,8€. Mieux qu’en 2020 où il avait atteint 10,5€.
