Les prix de l’immobilier parisien et francilien résistent bien

Selon les dernières analyses des notaires du Grand Paris, les prix de vente de l’immobilier à Paris et en région parisienne continuent leur trajectoire haussière.

À fin novembre 2020, l’état du marché immobilier parisien et francilien est resté dynamique et les prix n’ont pas connu de baisse. Au contraire, les prix de l’immobilier ancien parisien et francilien ont même légèrement augmenté sur trois mois (entre + 1 et 2%). Sur une année (novembre 2020 versus novembre 2019), la hausse est, en moyenne, de 6,3% pour Paris intra muros, de 7,6% pour la petite couronne et de 4,9% pour la grande couronne (Source : ADSN-BIEN- Notaires du Grand Paris).

L’activité et les prix restent élevés

En termes d’activité, la période « septembre à novembre 2020 » est quasi identique à la même période de l’année précédente (septembre à novembre 2019). La baisse du nombre de transactions n’est que de 2% par rapport à 2019, une année pourtant où des records de ventes ont été enregistrés.

Toutes localisations (Paris et les départements franciliens) et tous types de logements confondus, la hausse globale est de 6,6% sur un an (novembre 2020 / novembre 2019). Dans l’ensemble de la région parisienne, la hausse annuelle des prix atteint 6,5% pour les appartements (6,3% dans Paris) et 6,9% pour les maisons.

Les notaires en concluent : « La baisse de l’activité liée à la crise sanitaire reste pour le moment sans conséquence sur les phénomènes de valorisation qui s’inscrivent dans des dynamiques de long terme ».

A Paris, le prix moyen au m2 des appartements anciens est de 10 850 € à fin novembre 2020.

Quelles sont les caractéristiques de l’immobilier francilien par rapport à l’immobilier national ?

Deux constatations sont faites par les notaires du Grand Paris :

Les prix des communes limitrophes de Paris sont nettement inférieurs aux prix des quartiers voisins de la capitale.

Aux Lilas, la commune limitrophe de Paris la plus chère du département de la Seine-St-Denis, le prix au m2 (6 530 €) reste inférieur de 28% à celui du quartier Saint-Fargeau dans le 20e arrondissement.

Selon la source ADSN-BIEN- Notaires du Grand Paris, la valorisation a été beaucoup plus forte en 20 ans dans les quartiers parisiens limitrophes de Saint-Denis et d’Aubervilliers. En 2000, les villes de Saint-Denis et d’Aubervilliers étaient 31% moins chères que les quartiers parisiens de La Chapelle et de La Goutte d’Or. Mais leurs prix n’ont pas suivi la hausse exceptionnelle des deux quartiers parisiens (458% et 469% de hausse en 20 ans). Ainsi, malgré des hausses de prix conséquentes de plus de 250% en 20 ans, ces deux communes de banlieue affichent en 2020 un prix inférieur de plus de 50% aux prix des quartiers parisiens voisins.

Passer des quartiers limitrophes de Paris à Clichy, Saint-Ouen, Aubervilliers ou Saint-Denis permet de réduire le coût d’acquisition de 40%, 43%, 55% et 57% respectivement.

Cette constatation n’a pas toujours été exacte. Il y a 20 ans, Vincennes, Saint-Mandé, Neuilly-sur-Seine et Charenton-le-Pont étaient plus chères que les quartiers limitrophes parisiens : En 2000, quatre communes étaient plus chères que le quartier parisien qui les jouxte : Vincennes (+16%), Saint-Mandé (+7%), Neuilly-sur-Seine (+5%) et Charenton-le-Pont (+1%). En l’espace de 20 ans, elles ont donc perdu du terrain pendant ces deux décennies et sont désormais moins chères, en particulier la ville de Vincennes qui est désormais 7% moins chère que le quartier parisien de Charonne.

L’attractivité de la grande couronne s’est renforcée

Ce sont les maisons anciennes en grande couronne qui ont connu la plus forte activité au cours de la dernière année.

Ainsi, 24% des Val-de-Marnais (petite couronne) acquéreurs en Ile-de-France aux 3e et 4e trimestres 2020 ont choisi la grande couronne contre 18% en moyenne pendant les 10 dernières années, avec un attrait grandissant pour la Seine-et-Marne et l’Essonne.

Plus de 26% des acquéreurs issus du département des Hauts-de-Seine (petite couronne) ont acheté en grande couronne, ces deux derniers trimestres, contre 19% en moyenne ces 10 dernières années.

L’immobilier francilien est-il une valeur refuge ou doit-on s’attendre à une inflexion des prix ?

Si pour l’instant, tout semble se perpétrer comme les années précédentes, les notaires du Grand Paris projettent néanmoins une légère baisse trimestrielle des prix sur Paris intra muros, conséquence de l’impossibilité d’organiser des visites de biens au cours du second confinement 2020 (30 octobre / 15 décembre 2020), ce qui a entraîné un recul notable des signatures des avant-contrats pendant cette période et freinera les volumes des signatures des ventes définitives au cours des premiers mois de 2021. Par ricochets, cet état de fait pourrait créer un fléchissement trimestriel des prix de l’ordre de 1,4%.

Mais trois autres éléments seront aussi à prendre en compte pour l’avenir des prix de l’immobilier parisien et francilien:

• La forte hausse du chômage que l’on va comptabiliser dans les mois ou trimestres à venir. En effet, la politique du « quoi qu’il en coûte » ne pourra durer qu’un temps.  « Même si l’ampleur des dispositifs d’activité partielle a permis de limiter à court terme la détérioration du marché du travail, celle-ci interviendrait, avec retard, sur les trimestres à venir et le taux de chômage atteindrait un pic proche de 11 % au premier semestre 2021…. » indiquent les projections macroéconomiques pour la France de la Banque de France publiées le 14 décembre 2020. Précisons que le taux de chômage en France était de 7,1% au second trimestre 2020, puis de 9% au troisième trimestre 2020 (dernier pourcentage publié).
• Les taux des prêts immobiliers resteront-ils à leurs bas niveaux actuels ?

L’Observatoire Crédit Logement /CSA constate qu’au 4 ème trimestre 2020, le taux moyen des prêts immobiliers (hors assurances) était de 1,20% toutes durées de prêts confondues et que sur des échéances inférieures à 15 ans, les taux moyens étaient en dessous de 1%.

• Les ménages seront-ils enclins à emprunter dans un contexte économique maussade et avec les incertitudes que nous connaissons ?

Déjà en 2020, l’Observatoire Crédit Logement /CSA a pu constater « une baisse de 18,1% du nombre des prêts immobiliers en 2020 par rapport à 2019 ».

NOTES :

Les délais entre l’accord sur le prix, la signature du compromis et la signature de l’acte notarié définitif : Publiés le 28 janvier 2021 par les notaires de la région parisienne, les derniers chiffres de l’immobilier constatent l’état des ventes définitives signées entre septembre et fin novembre 2020.

Rappelons qu’à partir du moment où l’acheteur et le vendeur sont d’accord sur le prix de vente d’un appartement ou d’une maison, il faut compter entre 2 à 3 semaines et parfois plus pour la signature du compromis notarié et qu’ensuite le délai entre le compromis notarié et l’acte notarié définitif varie de 2 à 4 mois selon les cas (financement sans prêt ou avec un ou plusieurs prêts). Autrement dit, les actes signés en novembre 2020 peuvent correspondre à des accords passés entre juillet et septembre 2020, c’est à dire à une période au cours de laquelle la France n’était pas confinée.

Par immobilier ancien, on entend des logements qui ont déjà fait l’objet d’un premier transfert de propriété par leur premier propriétaire, que ce soit à titre onéreux ou gratuit (vente, donation, succession). Ces biens sont soumis aux droits d’enregistrement et non pas à la TVA immobilière.

Petite couronne = Départements  92, 93, 94   Hauts -de- Seine, Seine-St -Denis, Val -de- Marne.

Grande couronne = Départements 77, 91, 78, 95  Seine- et-Marne, Essonne Yvelines, Val -d’Oise.