Après des années d’euphorie où les SCPI ont conquis le cœur et le portefeuille de nombreux épargnants, le Coronavirus et ses conséquences économiques doit-il bannir ce placement ?
Non… même s’il est clair que la crise actuelle aura un effet sur elles.
L’opinion des sociétés de gestion
LINXEA a interrogé de nombreuses sociétés de gestion pour connaître leur avis. Hélas, la pêche aux informations est maigre. La quasi totalité d’entre elles refuse de répondre et prépare (ou pas) un communiqué, certaines osent le « off », de rares autres se lancent…
Pourquoi ? Un manque de transparence ? Non. Car il est « beaucoup trop tôt pour polémiquer. Inédite dans sa rapidité, son ampleur et dans l’ignorance de sa durée, la crise actuelle ne saurait se satisfaire d’une réponse toute faite ». En clair, il faut coller à la réalité des portefeuilles immobiliers : remettre l’église au centre du village !
D’abord, les SCPI ont pour sous jacent des immeubles tertiaires ou résidentiels. Ce sont des actifs réels qui ont une valeur. Certes, des événements indépendants de leurs qualités peuvent affecter leur prix mais sachons raison garder.
La pierre est connue depuis toujours pour être une valeur refuge. Dans le passé et la durée, elle a su démontrer sa résilience. Pourquoi en serait-il autrement aujourd’hui même s’il est probable que demain certaines valorisations seront revues à la baisse ?
Oui, la grippe de l’économie va impacter bon nombre d’entreprises. Oui des loyers vont être sans doute revus à la baisse. Et « selon l’ampleur du ralentissement on peut s’attendre dans la foulée à des baisses de valeur si on vend » explique Guy Marty.
Or, l’immobilier est un placement de longue durée. Par exemple, en 2008, les SCPI ont connu pendant 2 ans une baisse du prix de leurs parts.
« Mais où est le problème, même pour ceux qui sont entrés en 2007, s’ils détiennent encore leurs parts aujourd’hui ? Ils ont assurément fait un très bon placement sur la période. » Idem pour le logement. Pour ceux qui avaient acheté un an avant et s’ils sont encore propriétaires de leur logement aujourd’hui, « Ils ont fait un excellent placement sur la période. »
Et sur l’aspect locatif, quels sont les changements à venir ?
Sur le 2ème aspect qui concerne l’activité locative des SCPI, la réponse est davantage à prendre avec des pincettes. Lors de son allocution dimanche, Emmanuel Macron a annoncé des dispositifs exceptionnels de soutien aux entreprises.
Parmi ces mesures, le report des charges fiscales, sociales, des échéances bancaires pour les prêts, les factures d’électricité et de gaz. Ce n’est pas tout : les « loyers seront suspendus pour les entreprises en difficulté » tant que la crise durera.
Une mauvaise nouvelle pour les SCPI ? Difficile à quantifier car la gravité des événements dépend bien sûr, de la durée de la crise mais aussi de la diversification propre à chacun des portefeuilles. Autrement dit, de la dispersion de son risque locatif.
Plus une SCPI est diversifiée en termes géographiques, typologiques, et de locataires, plus elle est en mesure de faire face à des impayés. Plus ses réserves sont importantes (report à nouveau), plus elle est capable de faire le dos rond et de pallier des difficultés temporaires.
Par ailleurs, les sociétés de gestion ne sont pas sans comprendre les problèmes de leurs locataires. « Et plutôt que tout perdre, certaines d’entre elles accepteront de négocier, décaler des loyers afin de ne pas plomber l’avenir. C’est une question de bon sens » !
En tout cas un fait est certain. Les dégâts sur l’économie sont réels. De très nombreux secteurs vont être en difficulté. Et « une mauvais économie n’est bonne ni pour la Bourse ni pour l’immobilier. »
Par rapport à la Bourse, l’immobilier peut connaître des variations « mais plus réduites ».
Reste que l’épargnant-associé ne doit pas être un spéculateur. On ne le répètera jamais assez, les SCPI sont des produits de long terme. Et en aucun cas, un produit sur lequel on s’amuse à faire des allers-retours pour grappiller de la performance.
À cette réalité s’ajoute une autre : toutes les SCPI ne se ressemblent pas. Chacune présente des patrimoines différents et des structures inégales. Certaines seront plus en difficultés que d’autres pour résister, notamment celles dont la diversification ou le matelas de sécurité est insuffisant.
La patience est mère de toutes les vertus. Sauf besoin urgent de liquidités, investir c’est accepter de subir la volatilité et (ou) la moindre liquidité d’un actif qu’il soit boursier ou immobilier. Le prix des parts des SCPI baissera peut-être, la liquidité du marché pourrait devenir incertaine.
Mais dans la durée, Guy Marty, grand spécialiste du secteur, garde confiance : « l’immobilier traversera les turbulences.»
Vive l’immobilier !
